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地產管理糾紛處理

【課程背景】
商業地產的開發建設與傳統住宅有很大的區別，在租賃、銷售及融資端有著截然不同的邏輯，如何管理好一個商辦項目，涉及到業主訴求、租戶培養、融資安排、運營管理、開發建設、稅籌處理等多方面的風險。如不能正確對待這些風險，將會導致項目的偏差及失敗，給企業自身釀成不可挽回的損失。如何避過這些“坑”，躲過這些“雷”，提高房企防范意識，降低項目運營風險，優化項目成本和管理模式是業主方面臨的主要問題。
本課程基(ji)于法律視(shi)角和(he)項目(mu)實操視(shi)角兩個(ge)維(wei)度，從商(shang)業租賃、商(shang)辦(ban)銷售、酒店委(wei)托管理及(ji)長(chang)租公(gong)寓(yu)等方面，直擊商(shang)辦(ban)項目(mu)在開發建設及(ji)運營中的痛點、破解之道(dao)，結(jie)合案(an)例及(ji)數(shu)據分析，風險防范進行剖(pou)析與探討。

【課程目標】
本次課程以案例入手，條分縷析，將風險從事后處理轉變為事前預防、事中應對。從而打造商辦業主方核心模塊的風險管控體系，減少項目建設及運營風險和由風險帶來的經營成本。
課程以全員風險管理理念，與業務流程相結合的過程管理與知識管理，結合公司管理與項目建設運營的各個模塊，介紹標桿企業的風險管理理念、實踐與經驗、教訓，為企業風險管理提供全面的解決方案。
 課程實(shi)戰，內容實(shi)操，觀點新銳。將風(feng)險(xian)識別規避能力轉化為企業實(shi)實(shi)在在的利(li)潤。

【學員對象】
商(shang)業地(di)產(chan)企(qi)業及商(shang)業管理公司的總經理、副總、項目總，工(gong)程，成本、招商(shang)、采購，運營、法務等中(zhong)高層(ceng)管理人(ren)員

【課程大綱】
第一部分商業租賃篇
一、租賃合同效力
1、租賃合同在何種情況下會無效——標的物業的硬性條件
2、租賃合同無效的法律后果
思考：租賃合同無效是否仍須支付租金？
3、租賃合同均有效的情況下一屋多租后果
4、買賣不破租賃的適用前提、情況及后果
思考：買賣不破租賃是否有例外情況？
二、租戶資質審查——從八大緯度審查租戶承租運營能力
1、簽約主體類型
2、主體證明文件
3、商標證明文件
4、主營業態
5、訴訟情況
6、品牌影響力
7、目前運營狀態
8、售后管理
三、租賃登記備案
【案例】：租賃合同的登記備案是否影響合同效力？
四、商場開業的籌備工作
1、開業率的約定——可否約定及如何約定
【案例】：未約定開業率，承租方可否就開業率較低主張減免租金或解除合同？到底是正常商業風險還是合同目的無法實現？
2、開業率舉證主體
【案例】：誰主張，誰舉證vs舉證便捷，自證清白
3、開業率的舉證方式——證明材料及證明方式
4、開業率條款內容
1)開業率的計量單位
【案例】：在無約定的情況下，承租方現以店鋪戶數計算開業率是否合理合法？
2)開業率的計算基數——分母
【案例】：在約定多種開業率的情況下，開業率到底按照哪種標準計算？
3)開業的真正標準
4)開業率的計算時間——時間點vs時間段
思考：開業率完不成怎么辦？有何好的處理思路及辦法？
思考：違反開業率會承擔何種違約責任？
5)開業率公式
【案例】：未達標的開業率
5、間接表演侵權
【案例】：商場能否播放世界杯實況？
【案例】： EDG奪冠，有人卻被拘留
五、免租期
1、免租期的期限與租期關系
思考：免租期是否應包含在整個租賃期限內？
思考：主力店談判中索要較長免租期的應對？
2、免租期內產權人的房產稅
1)免租期表述及稅收優化
2)房產稅繳納時間點
3)從租vs從余值的比較
【案例】：商場出租柜臺應如何繳房產稅
六、裝修
1、室內裝飾裝潢及開業前消防檢查
1)一消與二消的區別
2)申報及費用承擔主體
3)進場裝修前所有裝修方案審核主體
2、裝修補貼
1)補貼主體
2)支付方式
3)履約主體
4)協議簽訂
【案例】：美食廣場無法經營到底是誰的錯？
七、租賃房屋的返還
1、租賃合同中返款約定——返還方式及騰退前提
思考：騰退工作的啟動步奏是如何？
2、停水、停電的常見實操——風險界限及規避方式
思考：若租賃合同無約定，出租人可否停水停電？
1)停水、停電前提條件
思考：若商戶直接跟自來水公司和電力公司簽署的用水、用電協議，出租人可否停水停電？
2)停水、停電的理由及后果
3、注冊地址遷移及餐飲、衛生許可證注銷
思考：能否單獨起訴要求移除注冊地址？
1)注冊地址的前置工作
2)除訴訟外的其他移除手段
4、房屋的空置費
1)空置費的產生前提及支付主體
思考：撤場后遺留了相關物品是否需要支付占用費？
思考：空置費收取標準及收取時長？
【案例】：空置費的賠償標準及解約日期
八、單方解約條件
1、延期交付——寬限期及退賠幅度
1)租賃合同預留寬限期
2)發生逾期交付處理
3)租戶提出解約的應對
思考：若延期較長甚至無法開業，出租人將承擔的何種責任？
2、出租人的單方解約權
思考：何種情況出租人可以單方解約？
3、承租人單方解約
思考：何種情況承租人可以單方解約？
【案(an)例】：招商虛假宣傳(chuan)導致的合同(tong)解除

第二部分商辦銷售篇
一、售后返租——簽約
1、何為“售后返租”
思考：售后返租有何禁止性規定
2、售后返租需要購房人何種權利？
1)常規授權
2)公共區域管理權
3)相鄰鋪位聯合租賃或分割租賃
3、購房人的重要限制及履行義務
1)產證及產調信息
2)合規發票提供
思考：購房人開票配合
思考：委托管理協議在稅務局的認定
3)租金追索配合
4)空置物業費承擔
5)投保主體
6)產權變更處理
【案例】：租戶發生逃鋪、空置、查封情況下空置物業費承擔？
4、商管公司的違約責任
5、售后返租中的四方關系
【案例】：改造導致房屋面積減少是否需要賠償
6、委托管理與租賃的關系
【案例】：委托管理協議是否是委托合同？
7、商管公司與物管公司的博弈
【案例】：廣告是否能構成包租允諾？
【案例】：售后返租爆雷是否為收購協議的解除條件？
8、售后返租交付實操
【案例】：預售及現售售后返租房屋的交付
9、虛擬交付產生原因
【案例】：常規交付與虛擬交付差異？
思考：租賃合同簽訂、二次改造、商鋪向承租人交付、商鋪并鋪/分鋪、項目整體開業對購房人交付的影響
【案例】：不同情況下的交付實操
二、帶租約出售
1、租賃端口的注意事項
1)優先購買權的放棄
【案例】：侵害優先購買權的后果
2)明確租金支付對象切換時點
3)明確租金支付頻率、付款時限、支付金額
4)多支付租金的退還
5)承租人抵押配合
6)已出售房屋，開發商不再與承租人解除或變更租賃合同
【案例】：未在銷售合同中披露租約的后果
【案例】：長租公寓爆雷案件
2、銷售端口的注意事項
【案例】：未披露買受人的后果
【案例】：未在銷售合同中披露租約的后果
三、包銷銷售方式
1、常見包銷的誤區
思考：包銷到底是【銷售代理+兜底買房】還是【房屋團購+限期更名】？
【案例】：包銷商“漫天要價”
【案例】：開發商為表見代理“買單”
【案例】：因稅籌而引起的包租及包銷群訴
四、商辦項目的大宗交易
1、資產交易與股權交易區別
2、資產轉讓
【案例】：資產轉讓的稅籌優化——股權轉讓+資產轉讓模式
1)二次裝修標準
2)精裝修中的參與管理
3)專用部分物業管理及公區的使用
4)拒絕接收標的物業的情況
5)面積補差單價
6)車位的租賃及購買
3、股權轉讓
【案(an)例】：股權(quan)轉讓(rang)就項目管控——股權(quan)轉讓(rang)+代建模(mo)式

第三部分酒店委托管理篇
一、酒店委托管理
1、酒店建設要求
思考：在酒店建設過程中，管理應參與哪些內容？
1)業主方的需求有哪些？
2、酒店權屬
1)業主為所有權人
思考：酒店轉讓有何限制與前提？
2)業主為承租人
【案例】：委托管理期限超出租賃合同期限的后果
3、業主授權及限制
1)建設端——技術服務費
2)品牌端——商標授權、商標許可
3)運營端——項目運營及管理
【案例】：終止的委托管理協議是否需要支付品牌授權費？
思考：管理公司的發展應如何限制？
4、項目財務監督
1)年度預算
思考：若預算超出偏差值，如何處理？
2)獨立審計
3)經營賬戶——超出部分金額的提取
4)關聯交易——采購價格限制
5、管理費
1)基本管理費與總收入的比例
【案例】：以下哪些費用應視為收入？
2)獎勵管理費的計算
思考：營運成本應包含哪些費用？
6、業績考核
1)起始期限
思考：起始日期的計算，是否應設置過渡期？
【案例】：管理協議終止的，免考核期間的管理費計算
2)考核年限
【案例】：不達標懲罰及補救措施
3)業績底線：預算中營業毛利百分百
思考：考核應排除哪些因素？
4)考核方式
思考(kao)：RevPAR VS出(chu)租率 VS 毛利率

第四部分長租公寓篇
一、長租公寓收購風險
1、權屬問題
思考：若房屋存在權屬共有問題，如何防范風險？
2、先押后租及查封在先問題
【案例】：租賃后后房屋被查封的后果？
3、房屋屬性——工程盡調
1)土地性質
2)改變物業規劃用途轉租風險
【案例】：改造的工業廠房能否作為長租公寓出租？
3)消防驗收瑕疵
【案例】：改造后房屋無法通過消防驗收的處置
4)房屋質量瑕疵
【案例】：房屋質量存在嚴重問題，是否影響租賃合同的效力？
4、原租賃合同限制
1)租賃期限
2)行權限制
3)先決條件
二、長租公寓運營風險
1、裝修質量瑕疵
【案例】：空氣檢測報告糾紛
2、個人信息保護
實務：《個人信息保護法》及《侵犯公民個人信息罪》
3、提前解約
4、租賃期限
實務：何為“短租”——民宿與短租
5、物業未辦理移交手續
6、居住環境的糾紛
【案例】：隔壁的KTV
7、安全事故
【案例】：意外事故糾紛
8、寵物管理
9、違約金過高問題
【案例】：天價違約金能否得到支持？
10、轉租及群租管理
【案例】：公寓里的28份外賣
11、瑕疵交付問題
【案例】：修不好的空(kong)調(diao)

地產管理糾紛處理