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房地產項目開發成本管控培訓

課程大綱
第一部分 鳥瞰成本
1.房地產開發全過程成本構成
1.1一級費項的構成：直接費（開發成本）、間接費
1.2二級費項的構成：土地費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、環境工程費、工程相關費、配套設施費、不可預見費
案例：龍湖地產目標成本費項劃分
2.成本在財務指標中的作用與影響
2.1.利潤表
2.2.凈利與毛利
2.3.毛利與贈(zeng)送率的(de)關(guan)系

第二部分  成本管理的階段劃分
1.可研階段成本管理（拿地階段）
1.1.產品定位和建造標準；
1.2.項目規劃指標；
1.3.當地行政收費情況和壟斷行業情況；
1.4.土地現狀及周邊地塊情況；
1.5.預期利潤目標
2.概念設計階段成本控制(即項目產品定位階段的成本控制)；
2.1.地塊中的多方案土方平衡測算
2.2.總圖標高、地下室布局、戶型設置、贈送面積、地庫形式、地庫層數及層高、地上地下車位比、地下車位配比、主體層高及總高度對成本的影響；
2.3.控制車位配比及地上地下車位比，用足規劃設計條件的地上車位配比；
2.4.結合建筑總高度進行合理規劃建筑層數
3.方案設計階段成本控制(即項目啟動會階段的成本控制)；
3.1.復核規劃指標中實際建筑面積及指標間的邏輯關系；
3.2.與項目研發、銷售、發展、工程、客服、物業確定項目建造標準；
3.3.啟動版目標成本與投委會版成本差異及原因分析；
3.4.關鍵成本項及風險項管控措施；
3.5.對地(di)上可售比(bi)、贈送率、窗地(di)比(bi)、墻地(di)比(bi)、鋼(gang)筋(jin)含量、砼(tong)含量、地(di)下室(shi)單(dan)車位面(mian)積、人(ren)防(fang)類型(xing)和(he)人(ren)防(fang)比(bi)例、地(di)下室(shi)頂(ding)板覆土厚度、建面(mian)單(dan)方(fang)、地(di)上可售單(dan)方(fang)等進行成(cheng)本(ben)優化(hua)。

4.擴初設計階段成本控制；
4.1.外立面材質和用量，線條的規格和用量；
4.2.提供幾種基礎方案進行成本測算選型。
5.施工圖設計階段成本控制；
5.1.鋼筋含量、混凝土含量；
5.2.墻地比、窗地比、外墻各種材質比例設計限額；
5.3.保溫材質、厚度設計限額。
案例：地庫成本優化案例
案例：龍湖地產限額指標
6.工程實施階段成本控制
6.1.招標管理及成本控制
案例：如何避免工程清單計價模式下的不平衡報價
案例：集中采購帶來的成本降低
6.2.主要分包二次深化設計階段成本控制；
6.3.簽證、變更、洽商階段的成本控制。
7.案例分享（90分鐘）
龍湖杭州香醍溪岸項目高層外立面裝飾成本優化
龍湖成(cheng)都悠山(shan)郡(jun)成(cheng)本優化案例分享(xiang)

第三部分  如何編制目標成本
1.費項構成及分級
2.費項劃分原則
3.成本分攤原則
4.目標成本編制的關鍵控制點
5.面積指標口徑的統一
6.配置標準的選擇
7.目標成本編制案例分享
8.項目啟動會——成本篇
案例：龍湖地產目標成本實例講解
第四部分  目標成本的管理
1.目標成本管理責任界定
2.目標成本管理階段劃分
3.目標成本成果提交時間
4.目標成本調整依據
5.公共配套目標成本
6.目標成本管控級層級
7.成本系統中預警措施
8.動態成本管理
9.目標成本動態回顧時點
10.成本指標庫及項目后評估
案例：龍湖地產目標成本管理的層級劃分及關鍵控制點
第五部分  標桿企業成本對比分析
案例(li)(li)分(fen)享：中海(hai)PK龍湖成本分(fen)析(xi)案例(li)(li)

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