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土地增值稅公開課

課程背景
2025年全國稅務工作會議要求，要深入實施數字化轉型條件下的稅費征管“強基工程”，一體推進依法治稅、以數治稅、從嚴治稅，更好發揮稅收在國家治理中的保障性等作用。
房地產業作為國民經濟支柱產業，其稅費貢獻幾乎占到地方財政收入的一半，但由于受經濟形勢影響，消費者投資信息不足、開發產品銷售困難，行業步履維艱，稅收成為企業的重大負擔。
而土地增值稅作為三大主稅之一，計算繁瑣、征管復雜，業務綜合度高，稅負彈性大，企業財務人員的能力與經驗也間接影響土增稅稅負。
此外，2024年國家連續發布了多項重大政策，如法釋〔2024〕4號文件讓企業通過簽訂“陰陽合同”或虛開發票方式的虛增成本的風險驟增；稅務總局統一部署取消了中介結構審核開發項目收入與成本的資格；財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布2024年第16號公告，部分城市隨即“取消普通住宅和非普通住宅標準”。
上述動作透漏出土增稅清算形勢已發生重大變化，清算正在趨嚴，君不見，南京某稅務局送達建稅撤〔2023〕8號稅務事項決定書，撤銷三年前的核定清算通知書；深圳某稽查局送達深稅二稽罰〔2024〕13 號行政處罰決定書，企業因拒不申報土增稅被認定為偷稅。
其實，降低土地增值稅也有規律可循，在總成本確定的前提下，企業提前進行合理規劃，包括合理規劃清算單位、合理安排清算時點、選擇正確的成本分攤方法、積極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。
本次課程(cheng)主講老(lao)(lao)師牛老(lao)(lao)師長(chang)期從事房地產稅務籌劃，有(you)豐富的清(qing)(qing)算(suan)(suan)(suan)經(jing)(jing)驗(yan)，熟悉土增(zeng)(zeng)稅政(zheng)策、深諳土增(zeng)(zeng)稅清(qing)(qing)算(suan)(suan)(suan)和稅務清(qing)(qing)算(suan)(suan)(suan)審(shen)核(he)(he)(he)規則。課程(cheng)以土地增(zeng)(zeng)值稅清(qing)(qing)算(suan)(suan)(suan)與審(shen)核(he)(he)(he)應對為主題，現場通過分析(xi)政(zheng)策重大條款、拆解清(qing)(qing)算(suan)(suan)(suan)流(liu)程(cheng)、剖析(xi)清(qing)(qing)算(suan)(suan)(suan)審(shen)核(he)(he)(he)中稅企(qi)分歧與焦點，分享實戰(zhan)案例(li)和清(qing)(qing)算(suan)(suan)(suan)經(jing)(jing)驗(yan)，助力(li)企(qi)業輕松應對房地產項目的清(qing)(qing)算(suan)(suan)(suan)收官。

課程收益
1、系統梳理土地增值稅清算流程；
2、現場解決清算中焦點爭議問題；
3、全面分享千錘百煉的實戰思維；
4、全面剖析真實成功的籌劃案例。

課程講師
牛老師：知名房地(di)(di)(di)產(chan)財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)實(shi)(shi)戰(zhan)專家；清(qing)華(hua)大(da)(da)學總裁班客座教授；曾任某稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)(hua)(hua)事務(wu)所(suo)(suo)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)(hua)(hua)部(bu)經理(li)、副所(suo)(suo)長(chang)；曾任某新三板財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)咨(zi)詢公(gong)司咨(zi)詢部(bu)總經理(li)；從事房地(di)(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)咨(zi)詢16年，擅(shan)長(chang)房地(di)(di)(di)產(chan)全程(cheng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)(hua)(hua)、土(tu)增稅(shui)(shui)(shui)(shui)清(qing)算(suan)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)(hua)(hua)；股權設計(ji)、并購(gou)重(zhong)組，出具的方案以實(shi)(shi)用(yong)性強(qiang)(qiang)、可落地(di)(di)(di)見長(chang)。已為(wei)140多家房地(di)(di)(di)產(chan)企業(ye)260多個項目提(ti)供稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)咨(zi)詢服務(wu)，業(ye)態(tai)涵蓋住(zhu)宅、商業(ye)、城市綜(zong)合(he)體、舊城改造/城市更新、特色小鎮等。著有(you)《土(tu)地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)實(shi)(shi)戰(zhan)與(yu)案例(li)精(jing)解(jie)》、《房地(di)(di)(di)產(chan)全流程(cheng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)(hua)(hua)與(yu)風險應(ying)對(dui)》等多部(bu)房地(di)(di)(di)產(chan)財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)著作。主講課程(cheng)《房企全流程(cheng)50個稅(shui)(shui)(shui)(shui)籌(chou)(chou)爆點解(jie)析與(yu)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)(hua)(hua)應(ying)對(dui)策(ce)略》《土(tu)地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)清(qing)算(suan)實(shi)(shi)戰(zhan)與(yu)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)(hua)(hua)應(ying)對(dui)》《房地(di)(di)(di)產(chan)業(ye)三大(da)(da)主稅(shui)(shui)(shui)(shui)關鍵業(ye)務(wu)風險管控與(yu)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)(hua)(hua)應(ying)對(dui)》等，課程(cheng)貼合(he)實(shi)(shi)務(wu)、實(shi)(shi)戰(zhan)性強(qiang)(qiang)、信息量大(da)(da)、案例(li)豐(feng)富，深受客戶和(he)學員(yuan)一致好評。

課程對象
各地產開(kai)發企業主管財(cai)稅(shui)(shui)的(de)總經(jing)理(li)、財(cai)稅(shui)(shui)總監(jian)、財(cai)務(wu)(wu)經(jing)理(li)、財(cai)會人(ren)員，會計師(shi)事(shi)(shi)務(wu)(wu)所(suo)、稅(shui)(shui)務(wu)(wu)師(shi)事(shi)(shi)務(wu)(wu)所(suo)和(he)納稅(shui)(shui)經(jing)辦人(ren)員及財(cai)稅(shui)(shui)咨詢機構等稅(shui)(shui)務(wu)(wu)專(zhuan)業人(ren)士。

課程大綱
一、*政策的影響與應對
1、新公司法、新會計法下對房地產企業的影響
2、法釋〔2024〕4號文下房企虛開發票的風險
3、增值稅法對土地增值稅清算的潛在影響
4、“取消住宅標準”后土增稅清算影響與應對
5、土增稅清算和審核中的新形勢、新動向和應對
6、*代表性政(zheng)(zheng)策土增(zeng)稅政(zheng)(zheng)策重大(da)條款(kuan)解析

二、清算前期的籌劃與應對
7、土增稅征管流程系統剖析
8、土增稅征收范圍確認
9、產品對象分類的適用與選擇
10、項目報建前期的籌劃與布局
11、清算單位、分期的調整與補救
12、土增稅清算時點的把控與應對
13、可售面積與清算面積的確認
14、公配設施規劃的影響與應對
15、票據的(de)風險管理(li)與應對

三、收入的確認、籌劃
16、收入組成與確認的時點處理
17、一般計稅下土增稅收入與成本的確認
18、“買一贈一”的處理方法與收入確認
19、價格偏低的風險與合理利用（含案例）
20、違(wei)約金(jin)、更名費、價外費用(yong)的處理

四、成本、費用的處理與籌劃
21、土地、開發成本剖析與處理
22、特殊拿地方式下土地價款的確認
23、“限低價、競配建”土增稅清算方法
24、開發間接費與利息的處理
25、代收費用的稅務風險與應對
26、各個扣除項目的管理與協調
27、拆遷補償費的分攤處理
28、【案例分析】成本分攤方法的正確選擇
29、地下建筑的成本分攤選擇
30、無產權、人防車位各處置下稅務處理
31、四項扣除項目的風險與運用
32、層高系數法(fa)等特殊(shu)方(fang)法(fa)的運用(yong)

五、特殊問題的處理與應對
33、土地出讓金分期付款利息的處理
34、紅線外配套設施的清算處理
35、代建管理費的處理方法
36、土增稅二次清算風險管理
37、地下建筑不參與清算的處理
38、關聯交易在土增稅中運用與風險
39、裝修裝飾業務的合理利用
40、清(qing)算后企業虧損的處理(li)

六、清算實戰與籌劃分享
41、稅負動態測算模型的設計技巧
42、清算中其他地方利好政策的運用
43、清算審核發現其他稅種問題的應對
44、征收方式的轉化協調
45、清算方案選擇與稅企關系協調
46、尾盤與舊房的土增稅處理
47、實戰案例分析

七、現場答疑交流

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