課程(cheng)描述(shu)INTRODUCTION
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
項目稅務籌劃課程
【課程背景】
近年來,在產業區域空間日益緊張、工業用地成本逐漸增長的背景下,“工業上樓”正成為城市發展制造業的*模式,不少企業選擇將重量較輕、震動較小的生產設備遷至高層,在高樓大廈中進行企業的生產、辦公、研發、設計,節約企業用地成本的同時滿足企業一體化發展新需求。工業上樓,贏在未來。稅惠上樓,功在當前。
“工(gong)(gong)業(ye)(ye)上(shang)樓(lou)”也被稱(cheng)之為(wei)“摩(mo)天工(gong)(gong)廠(chang)(chang)”“空中廠(chang)(chang)房”,以多層廠(chang)(chang)房的(de)形式(shi)實(shi)現城市空間形態的(de)創新(xin)和突破。2023年(nian)(nian)2月《某市“工(gong)(gong)業(ye)(ye)上(shang)樓(lou)”項目(mu)審批實(shi)施方案》的(de)印(yin)發(fa)將開啟新(xin)一輪的(de)產業(ye)(ye)發(fa)展契機。過(guo)去10年(nian)(nian),某市工(gong)(gong)業(ye)(ye)廠(chang)(chang)房改造(zao)以“工(gong)(gong)改工(gong)(gong)”模式(shi)為(wei)主,未來,“工(gong)(gong)業(ye)(ye)上(shang)樓(lou)”模式(shi)會(hui)成為(wei)某市工(gong)(gong)業(ye)(ye)區改造(zao)的(de)主要(yao)方向。鑒于此,本課程從財會(hui)角度(du)分析工(gong)(gong)業(ye)(ye)上(shang)樓(lou)項目(mu)開發(fa)運營企業(ye)(ye)的(de)主要(yao)涉稅風險(xian)和成本管控風險(xian),并提(ti)出稅收籌劃對策,降低稅收負擔,找出財務管控方法等(deng),為(wei)工(gong)(gong)業(ye)(ye)上(shang)樓(lou)項目(mu)開發(fa)運營企業(ye)(ye)提(ti)供參考。
【課程收益】
1.指導企業享受增值稅即征即退,研發費用加計扣除等政策優惠;
2.涉(she)稅疑難問題輔導,搭建起稅務服務“工業上樓”的暢通渠道(dao)。
【課程大綱】
一、從財會角度分析工業上樓項目開發運營企業的主要風險與對策
2023年2月(yue)《某市“工(gong)業(ye)上(shang)樓(lou)”項目(mu)審批(pi)實施方案》的印(yin)發將開啟新一(yi)輪(lun)的產業(ye)發展契機。過去(qu)10年,某市工(gong)業(ye)廠房改(gai)造(zao)以“工(gong)改(gai)工(gong)”模(mo)式為(wei)主,未來,“工(gong)業(ye)上(shang)樓(lou)”模(mo)式會成(cheng)為(wei)某市工(gong)業(ye)區(qu)改(gai)造(zao)的主要方向。鑒(jian)于(yu)此,本(ben)(ben)文從(cong)財會角(jiao)度分析工(gong)業(ye)上(shang)樓(lou)項目(mu)開發運營(ying)企業(ye)的主要風(feng)險(xian)(xian),包(bao)括投(tou)資(zi)(zi)風(feng)險(xian)(xian)、成(cheng)本(ben)(ben)管控(kong)風(feng)險(xian)(xian)、回遷(qian)風(feng)險(xian)(xian)、企業(ye)運營(ying)風(feng)險(xian)(xian)等(deng)(deng),并提出(chu)風(feng)險(xian)(xian)對(dui)策,包(bao)括降低融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)(ben)、優化項目(mu)設計、落實“一(yi)園(yuan)一(yi)策”政(zheng)策、堅持定制化招商路線等(deng)(deng),為(wei)工(gong)業(ye)上(shang)樓(lou)項目(mu)開發運營(ying)企業(ye)提供參考(kao)。
二、“工業上樓”的稅務挑戰
通過對模擬案例的測算,工業上樓項目靜態投資回收期可達到26.5年左右,在取得運營環節收入之前留抵增值稅稅額約3,259萬元,運營初期每年需繳納增值稅約為362萬元,約7年才能抵減完留抵稅額,導致項目公司資金長期被稅款占用,增加資金成本。
“工業上樓”的稅務挑戰之拆遷補償
權利人單一的城市更新類“工業上樓”項目面臨的拆遷補償問題主要包括:項目公司向權利人回遷物業還是現金補償對項目公司和物業權利人更有利?回遷物業和現金補償的標準如何確定?確定的拆遷補償標準在業務上和稅務上是否會被認可?
同一主體同一項目分期開發對增值稅的影響
進項抵扣的時間差異
土地價款差額抵減的困境
貨幣補償成本如何差額抵減
(四)按建筑面積法抵減是否合理
在一期住宅項目中,前期土地價款抵減項和成本進項稅額通常遠不足以覆蓋銷售產生的高額銷項稅額,但此時項目增值稅納稅義務已經產生,需要提前繳納大額增值稅稅款。而二三期項目以出租自持為主,并不對外銷售,其后續產生的進項稅額會因得不到及時抵扣而形成留抵稅額,需要在漫長的出租運營環節才能得到陸續抵扣,導致企業資金的大額沉淀。
同一主體同一項目分期開發對土地增值稅的影響
土地價款分攤的稅務影響
開發時序差異對土地增值稅納稅影響
(三)異地回遷對土地增值稅的影響
從“工(gong)業(ye)上樓(lou)”政策頒布的初衷來(lai)(lai)看,政府是期望(wang)通過宅利潤來(lai)(lai)彌補(bu)工(gong)業(ye)地產利潤率過低,并解決工(gong)業(ye)建筑現(xian)金占用較久的問(wen)題。但(dan)對于土(tu)地增值(zhi)稅(shui)(shui)清算來(lai)(lai)說,現(xian)行土(tu)地增值(zhi)稅(shui)(shui)的清算規則(ze)并不能支持如此“相抵”,無形中(zhong)帶來(lai)(lai)多繳(jiao)稅(shui)(shui)的問(wen)題。實務方(fang)面(mian)面(mian)臨(lin)的挑戰具體有(you)如下幾(ji)點......
六、同一主體同一項目分期開發對企業所得稅的影響
城市更新類工(gong)業(ye)上(shang)樓項(xiang)(xiang)目(mu)應遵循(xun) “保本(ben)微利”的(de)原則,即(ji)工(gong)業(ye)上(shang)樓項(xiang)(xiang)目(mu)收(shou)益(yi)率較(jiao)(jiao)低,項(xiang)(xiang)目(mu)一(yi)期(qi)銷售未完工(gong)開發產品應按15%的(de)計稅(shui)(shui)毛利率預繳(jiao)企業(ye)所得(de)稅(shui)(shui),并(bing)在完工(gong)年度結(jie)轉收(shou)入(ru)和成本(ben),如若完工(gong)年度利潤率較(jiao)(jiao)高,則企業(ye)應先繳(jiao)納大額的(de)企業(ye)所得(de)稅(shui)(shui)提前(qian)占用現金流。
七、同一主體不同項目之間增配住宅與回遷的稅務分析
(一)增值稅的影響
(二)土地增值稅影響
假設某住宅銷售項目共分二期開發,在不合并清算情況下,項目一期3~5年是預繳稅款,第6年初則需補繳稅款,二期項目是6~8年預繳稅款,第9年補繳稅款。而若能合并清算,則前8年均是預繳稅款,于第9年一次性補繳稅款,就能遞延一期補繳的稅款3年時間,資金時間價值毋庸置疑了。但相反如果......
(三)企業所得稅影響
在(zai)對(dui)回(hui)遷物業(ye)的企業(ye)所(suo)得稅處(chu)理(li)時,我(wo)們經常用到“雙(shuang)視(shi)同(tong)”這個詞(ci),即一方面視(shi)同(tong)銷(xiao)售收入,另一方面視(shi)同(tong)成本(ben)處(chu)理(li),該雙(shuang)視(shi)同(tong)的在(zai)確認收入和成本(ben)的時間(jian)相(xiang)同(tong),金額也相(xiang)同(tong),仿佛不影響企業(ye)所(suo)得稅,好像不值得討(tao)論了,實(shi)則不然(ran),如果(guo)忽略差異無疑也是一個大坑(keng)。
八、不同實施主體不同項目之間增配住宅與回遷的稅務分析
(一)增值稅影響
在同一主體下,至少不同項目的增值稅進項稅額可以互相抵扣,只是開發時間上有先后順序而已。而不同實施主體不同項目之間的增配,在現有增值稅的稅前扣除機制下,進項稅額無法相互抵扣。
(二)土地增值稅影響
在回遷(qian)物(wu)業的(de)(de)處理上(shang),同(tong)一主(zhu)體(ti)(ti)下不(bu)同(tong)項目(mu)之間的(de)(de)回遷(qian)物(wu)業是按視同(tong)銷(xiao)售(shou)進(jin)行稅(shui)(shui)務處理,而不(bu)同(tong)主(zhu)體(ti)(ti)之間進(jin)行回遷(qian)則涉及(ji)不(bu)動產過戶等(deng)現(xian)實問題,需要(yao)通過銷(xiao)售(shou)/購買(mai)(mai)不(bu)動產的(de)(de)方(fang)(fang)式完成,這(zhe)種(zhong)方(fang)(fang)式下,即使在平(ping)價轉(zhuan)讓(rang),也(ye)會(hui)導(dao)致(zhi)企業多繳契(qi)稅(shui)(shui)和(he)印花稅(shui)(shui)。如果出(chu)現(xian)溢價轉(zhuan)讓(rang),還有(you)增值稅(shui)(shui)和(he)所得(de)稅(shui)(shui)。當然也(ye)可以通過先補償(chang)現(xian)金給原(yuan)權(quan)利人,再由(you)權(quan)利人向目(mu)標(biao)項目(mu)企業購買(mai)(mai)不(bu)動產達(da)到(dao)異地回遷(qian)目(mu)標(biao),但(dan)這(zhe)種(zhong)方(fang)(fang)式也(ye)會(hui)存(cun)在被補償(chang)的(de)(de)企業收到(dao)的(de)(de)貨幣補償(chang)要(yao)繳企業所得(de)稅(shui)(shui)的(de)(de)問題。總之,一連串(chuan)的(de)(de)稅(shui)(shui)務問題只多不(bu)少。
九、增配居住面積無法落實形成指標臺賬的稅務分析
增配居住面積與(yu)工業(ye)上(shang)樓(lou)無論(lun)是從經濟關(guan)聯度,還(huan)是稅(shui)務繳納影響都是息息相關(guan)的,但操作上(shang)卻從時間(jian)與(yu)空間(jian)上(shang)將彼此完(wan)全(quan)分(fen)離(li),雖然政府是從“算(suan)大賬”的角度,達到總體的經濟平衡(heng),企業(ye)從“算(suan)細賬”的角度,卻遠沒有如此簡單,即使(shi)按(an)前述三種情形(xing),稅(shui)務影響的差異就(jiu)夠巨大,如果現(xian)在指標都無法落(luo)地,并且(qie)未來什(shen)么時候落(luo)地還(huan)不可預測,那內(nei)部收益率(lv)4.5%就(jiu)變得更不確定了。
十、工業上樓,企業租購廠房哪個更劃算
以某工業上樓項目廠房建面2000㎡為例進行試算
購買模式下——
假設廠房售價1.2萬/㎡,總價2400萬元,進項稅率9%
可抵扣的固定資產進項稅 = 2400萬元÷(1+9%)*9% = 198.17萬元
租賃模式下——
假設廠房租金35元/㎡·月,租期20年,租金總計1680萬元,進項稅率9%
可(ke)抵扣的進項稅 = 1680萬元÷(1+9%)*9% = 138.72萬元
項目稅務籌劃課程
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