隨著人(ren)(ren)口老(lao)(lao)(lao)齡化,"以房養老(lao)(lao)(lao)"的話題,所謂應時而生(sheng),其帶(dai)來的市場憧憬，地(di)產(chan)商(shang)們對(dui)它抱(bao)有巨(ju)大預期，養老(lao)(lao)(lao)地(di)產(chan)成為地(di)產(chan)商(shang)們和基(ji)金的新寵。例如中國人(ren)(ren)壽(shou)在河(he)北(bei)就做了萬(wan)畝養老(lao)(lao)(lao)地(di)產(chan)項目(mu)的規劃。
但最近他(ta)們被潑了(le)一盆(pen)冷水。去(qu)年(nian)底(di)，北京市國土資(zi)源局暫停(ting)了(le)養(yang)老(lao)綜合用地招拍(pai)掛。分析人士(shi)認(ren)為，相關部門是(shi)擔心(xin)養(yang)老(lao)用地走(zou)樣問題，會(hui)在一定程(cheng)度(du)上造成(cheng)(cheng)土地資(zi)源的浪費。核心(xin)原(yuan)因主要是(shi)目前國內尚未形成(cheng)(cheng)成(cheng)(cheng)熟(shu)的養(yang)老(lao)產業運(yun)營模式，加之養(yang)老(lao)運(yun)營、專業化養(yang)老(lao)看護醫(yi)療、收費標準(zhun)等其他(ta)相關配套條件均(jun)不成(cheng)(cheng)熟(shu)，養(yang)老(lao)產業暫不具備完全市場化的生態環境。
毋庸置(zhi)疑，中國(guo)(guo)養(yang)老(lao)(lao)地(di)(di)產市場是一塊(kuai)巨(ju)(ju)大的(de)(de)蛋糕。公開資料顯示(shi)，到2015年我國(guo)(guo)老(lao)(lao)齡人口結構比(bi)將達(da)到30%以上，其中80歲老(lao)(lao)人占20%以上。中國(guo)(guo)社科院老(lao)(lao)年研究所測算(suan)，目(mu)前我國(guo)(guo)養(yang)老(lao)(lao)市場的(de)(de)商機大約為4萬(wan)(wan)億(yi)(yi)元，這個(ge)數字在17年后(hou)可能(neng)(neng)會(hui)達(da)到13萬(wan)(wan)億(yi)(yi)元。養(yang)老(lao)(lao)地(di)(di)產的(de)(de)開發(fa)者們都在盤算(suan)著這樣一筆賬——在總量巨(ju)(ju)大的(de)(de)老(lao)(lao)年人口中，只要有(you)10%入(ru)住養(yang)老(lao)(lao)社區，就有(you)可能(neng)(neng)在未來三年產生至(zhi)少4500個(ge)養(yang)老(lao)(lao)地(di)(di)產項(xiang)目(mu)需求(qiu)。
這其中(zhong)(zhong)還有中(zhong)(zhong)國(guo)特(te)殊(shu)的(de)國(guo)情。中(zhong)(zhong)國(guo)養老(lao)基金會籌備處主任黃紹輝告(gao)訴《環球企業家(jia)》：“中(zhong)(zhong)國(guo)養老(lao)問題可(ke)能在會2015年之后凸(tu)顯出(chu)來，那時(shi)上世紀(ji)60年代(dai)出(chu)生(sheng)的(de)女性(xing)開始退(tui)休，而(er)她們大多只生(sheng)育了一個孩(hai)子，到時(shi)養老(lao)的(de)需求很(hen)快就會膨(peng)脹。”
政策面的利好也是重(zhong)要(yao)原(yuan)因。在(zai)最(zui)近的一段時(shi)間，國家連續出(chu)(chu)臺鼓(gu)勵(li)養老(lao)產業的政策，希望更(geng)多資本進入養老(lao)領域(yu)，還(huan)提出(chu)(chu)將在(zai)全國開展老(lao)年(nian)人住房反向抵押養老(lao)保險試(shi)點。
但養老地產(chan)是一個需(xu)要(yao)耗費巨資(zi)的(de)(de)產(chan)業。一個開(kai)發(fa)機構面臨的(de)(de)支(zhi)出不僅(jin)僅(jin)包括(kuo)硬件(jian)住(zhu)宅的(de)(de)開(kai)發(fa)，還(huan)有醫療保健(jian)中心(xin)(xin)、老年活動中心(xin)(xin)等大量醫護及配套設施的(de)(de)建(jian)設。這比開(kai)發(fa)一般商品(pin)住(zhu)宅的(de)(de)成本高出了三分(fen)之一。在大部(bu)分(fen)的(de)(de)養老土地項目價格都沒有得(de)到優惠(hui)的(de)(de)前提下，高額的(de)(de)費用為(wei)開(kai)發(fa)者帶來(lai)了極大的(de)(de)營(ying)運困(kun)難，而他(ta)們的(de)(de)資(zi)金大多來(lai)自短(duan)期融資(zi)。
; 糟糕的(de)(de)是巨大的(de)(de)支出并不會(hui)帶來立竿見影的(de)(de)效(xiao)果。通(tong)常情(qing)(qing)況下，養(yang)老地(di)產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目都需要(yao)經歷(li)一個(ge)較長的(de)(de)營銷周期(qi)。開發者要(yao)確保高(gao)水(shui)平(ping)的(de)(de)管理、經營和服務(wu)，就必須(xu)長期(qi)持有物業，這意(yi)味著養(yang)老地(di)產(chan)(chan)必須(xu)通(tong)過(guo)租賃而不是出售(shou)實現(xian)盈利。多位業內人(ren)士表示，養(yang)老地(di)產(chan)(chan)在沒有明確政策優惠的(de)(de)情(qing)(qing)況下，依靠租賃和服務(wu)實現(xian)盈利幾無可(ke)能。以保利地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)首(shou)個(ge)自持經營的(de)(de)養(yang)老地(di)產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目保利安(an)平(ping)·北(bei)京和熹會(hui)老年(nian)公(gong)寓為例，該項(xiang)(xiang)目預(yu)計需要(yao)30年(nian)才(cai)能收回成本。在利益的(de)(de)考量面前(qian)，地(di)產(chan)(chan)商們或許正在糾(jiu)結究竟是賣(mai)房子，還是賣(mai)服務(wu)。
令(ling)人擔憂的(de)是，養(yang)老(lao)(lao)地(di)產(chan)大躍進式(shi)的(de)投資(zi)(zi)已超過千億元(yuan)規模。目前在國內養(yang)老(lao)(lao)地(di)產(chan)領(ling)域共有(you)三大投資(zi)(zi)主體：一(yi)支(zhi)是以萬(wan)科、綠城、保(bao)利地(di)產(chan)、聯(lian)想控股、香江國際、復星為(wei)代(dai)表的(de)“房企(qi)系”；另一(yi)支(zhi)是“保(bao)險(xian)系”，自(zi)2010年9月保(bao)監會發布(bu)《保(bao)險(xian)資(zi)(zi)金投資(zi)(zi)不動產(chan)暫(zan)行辦法》后，保(bao)險(xian)資(zi)(zi)金正式(shi)獲準進入(ru)養(yang)老(lao)(lao)地(di)產(chan)，到(dao)2012年底已超過500億元(yuan)；最后一(yi)支(zhi)是“央企(qi)系”，最具代(dai)表的(de)是中國石化斥資(zi)(zi)80億元(yuan)在四川布(bu)局(ju)養(yang)老(lao)(lao)項目。
顯然政(zheng)策面敏銳地(di)發(fa)(fa)現(xian)到其(qi)中隱(yin)藏的風(feng)險。清華同衡養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)產業(ye)研(yan)究所副所長(chang)張(zhang)勁松對《環(huan)球(qiu)企業(ye)家》表示，養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)主(zhu)(zhu)要(yao)是看后期的服務，這和一(yi)(yi)般機(ji)構看重的興奮點不(bu)太一(yi)(yi)樣。當前住宅地(di)產遭(zao)遇嚴厲調控(kong)，具有公(gong)益性質的養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)地(di)產有時帶(dai)有一(yi)(yi)定(ding)政(zheng)策支持，這為一(yi)(yi)些(xie)開(kai)發(fa)(fa)商帶(dai)來了可(ke)鉆的漏洞，有的借發(fa)(fa)展養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)地(di)產為名，實際上在圈地(di)賣樓。例如(ru)，位于西塘古鎮的一(yi)(yi)個養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)地(di)產項(xiang)(xiang)目，盡(jin)管開(kai)發(fa)(fa)商配置了約9000平方米國際護理中心(xin)等養(yang)(yang)生配套，但項(xiang)(xiang)目依(yi)然以銷售別墅和電(dian)梯小高層公(gong)寓為主(zhu)(zhu)，開(kai)發(fa)(fa)形式(shi)與傳統地(di)產并(bing)無太大差(cha)異(yi)。在這些(xie)項(xiang)(xiang)目中，養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)地(di)產無非是炒作的一(yi)(yi)個新概念和噱頭而已。這些(xie)現(xian)象制約了政(zheng)策進一(yi)(yi)步開(kai)放的速度。
持(chi)反對(dui)意(yi)見的(de)黃紹(shao)輝并不(bu)認同(tong)養老(lao)(lao)地(di)產(chan)政策(ce)(ce)有收(shou)緊的(de)趨勢。他表(biao)示(shi)，北京的(de)養老(lao)(lao)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)正(zheng)處(chu)于實驗(yan)的(de)階段(duan)，政策(ce)(ce)方面(mian)還有不(bu)規范的(de)地(di)方，暫(zan)停招拍(pai)掛(gua)并不(bu)代表(biao)政府未來不(bu)會(hui)在這方面(mian)全力(li)以赴。“經(jing)(jing)過出讓(rang)一塊(kuai)地(di)的(de)經(jing)(jing)驗(yan)總(zong)結和調整(zheng)之后，相信很快會(hui)有更新的(de)政策(ce)(ce)出臺(tai)。”黃說。
或許正(zheng)基于(yu)此，養老(lao)(lao)地(di)產(chan)的(de)(de)投資熱度依然不減。從2012年以(yi)來，除了常規(gui)的(de)(de)房企系(xi)、保(bao)險系(xi)和(he)央企系(xi)開發(fa)商，更多(duo)的(de)(de)實體資本也(ye)加入到(dao)這(zhe)一領域。黃紹(shao)輝表示，養老(lao)(lao)地(di)產(chan)不僅僅解決老(lao)(lao)人居住問題，還(huan)是一個涉及(ji)面(mian)很廣的(de)(de)綜合性產(chan)業，資本在看(kan)到(dao)這(zhe)個趨勢后需要(yao)一個提(ti)前醞釀和(he)布局。這(zhe)還(huan)涉及(ji)到(dao)開發(fa)主體的(de)(de)戰(zhan)略取(qu)向。中(zhong)宏(hong)地(di)產(chan)副總(zong)裁金潔(jie)對《環球(qiu)企業家》說：“有的(de)(de)企業側重短期回報(bao)，有的(de)(de)企業看(kan)重中(zhong)長期回報(bao)，但開發(fa)養老(lao)(lao)地(di)產(chan)是一個長線投資。”潛(qian)臺(tai)詞是，如果(guo)想狠撈一筆，絕非(fei)易事。
來自環球企業家
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