現代運營視角看社區商業地產開發與優化
2025-05-16 07:26:18
講(jiang)師:邢(xing)韜 瀏覽(lan)次數:3022
課程(cheng)描(miao)述INTRODUCTION
社區商業地產開(kai)發與(yu)優化課程
日程(cheng)安排SCHEDULE
課程(cheng)大綱Syllabus
社區商業地產開發與優化課程
課(ke)程背景 | Teaching background
自2018年始,國內開始全面中(zhong)止銀(yin)行業為房地(di)產行業貸款輸血,以萬達(da)為首的(de)(de)(de)利用(yong)銀(yin)行授信巨額貸款獲(huo)得資(zi)金開發(fa)商業地(di)產的(de)(de)(de)開發(fa)商們,遭遇其發(fa)展史*的(de)(de)(de)變數與(yu)困境,因此(ci)萬達(da)也是目前地(di)產集團中(zhong)轉(zhuan)型最(zui)為堅(jian)決的(de)(de)(de),當然大地(di)產商如何轉(zhuan)型,還有很多值得探討研(yan)究的(de)(de)(de)話題(ti)。用(yong)萬科主席郁亮(liang)先生的(de)(de)(de)話說,習慣了掙快錢、高利潤(run)的(de)(de)(de)開發(fa)商,很難接受細水長流的(de)(de)(de)緩慢掙錢方式……
對于大多數(shu)中小房地產企(qi)業來說,謹(jin)慎拿地(包含嚴(yan)控開發成本)、做好產品與市場(chang)定位、保證(zheng)去化速度(du)和花(hua)樣(yang)融(rong)資就成了(le)新時期(qi)的四項必修(xiu)課,因(yin)此,市場(chang)上(shang)這些類型的課層出不窮。
對(dui)于商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)來(lai)說,本身就(jiu)屬于高(gao)(gao)風險高(gao)(gao)收(shou)益(yi)行(xing)業(ye)(ye)(ye),進入(ru)門檻高(gao)(gao),做好了收(shou)益(yi)長久穩定(ding),做不(bu)(bu)好痛不(bu)(bu)欲(yu)生,但(dan)由于中國商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)的(de)嚴重不(bu)(bu)均衡性,一線城(cheng)市(shi)沒機(ji)(ji)會,不(bu)(bu)代(dai)表三四線城(cheng)市(shi)沒收(shou)益(yi)沒機(ji)(ji)遇,甚至商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)下沉往往能帶(dai)來(lai)驚人的(de)收(shou)益(yi),與(yu)住宅市(shi)場(chang)很不(bu)(bu)一樣。但(dan)是(shi)(shi),商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)機(ji)(ji)會只留給有豐(feng)富經驗與(yu)執行(xing)力(li)的(de)團隊(dui)或投(tou)資者,對(dui)于大部分住宅企業(ye)(ye)(ye)來(lai)說,與(yu)其自(zi)己學,不(bu)(bu)如(ru)找一個(ge)合(he)適的(de)戰(zhan)略協作者,當然,能不(bu)(bu)能找到還(huan)是(shi)(shi)要(yao)看自(zi)己懂不(bu)(bu)懂,學習的(de)過程(cheng)就(jiu)顯得(de)非常必(bi)須(xu)。
很(hen)多住宅(zhai)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)商當年(nian)疾馳快跑帶(dai)來(lai)(lai)了(le)很(hen)多商業(ye)資產(chan)的(de)(de)(de)閑置,由于(yu)(yu)對商業(ye)的(de)(de)(de)不(bu)(bu)重(zhong)視、不(bu)(bu)尊重(zhong)帶(dai)來(lai)(lai)嚴(yan)重(zhong)的(de)(de)(de)設計及市場定(ding)位缺陷,以(yi)致于(yu)(yu)后(hou)來(lai)(lai)再補救都很(hen)難,當下中國閑置或者不(bu)(bu)良的(de)(de)(de)商業(ye)地產(chan)是非(fei)常(chang)驚人的(de)(de)(de),帶(dai)來(lai)(lai)了(le)嚴(yan)重(zhong)的(de)(de)(de)資源浪費與(yu)開(kai)發(fa)商資產(chan)不(bu)(bu)良率(lv),因此,除(chu)了(le)上面的(de)(de)(de)四(si)項必修課,對于(yu)(yu)閑置商業(ye)資產(chan)的(de)(de)(de)整合與(yu)盤活,也是眾多中小開(kai)發(fa)商迫(po)在眉睫的(de)(de)(de)事情(qing)。
作(zuo)為(wei)中國當(dang)下社區商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)技術研發第一猛人(ren),商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)資深級實戰(zhan)專家(jia),邢(xing)韜老(lao)師應(ying)許(xu)多學員的(de)要求(qiu),開發了2019年商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)*課程《商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)銷(xiao)售與招商(shang)運營如何深度(du)結合?》,以幫助(zhu)更多的(de)開發商(shang)看(kan)清商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)的(de)時(shi)局,走出困境,同時(shi),亦能幫助(zhu)更多目前處理(li)商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)為(wei)當(dang)務之急的(de)開發商(shang)理(li)清思路,找對轉型方向,把不(bu)良(liang)資產(chan)(chan)變(bian)為(wei)優(you)質(zhi)資產(chan)(chan),從而獲得企業(ye)的(de)永續發展。
課(ke)程(cheng)收獲| Course harest
1、充(chong)分(fen)利用16年從事商業(ye)地(di)產(chan)(chan)的寶貴經驗(yan)積累(lei),從市(shi)場研判(pan)、商業(ye)定位、規劃(hua)設計(ji)、招商銷售實踐到最終的運(yun)營管控(kong),精準(zhun)解析商業(ye)地(di)產(chan)(chan)如(ru)何能夠合理利用市(shi)場規則,完(wan)成租售結合的完(wan)美退出(chu)方案,保證商業(ye)地(di)產(chan)(chan)開發商從前期(qi)到后期(qi)的平穩過度,資(zi)金平衡。
2、獲得(de)對您(nin)開發的非(fei)標商(shang)業項目提供一對一的分(fen)析指導。(非(fei)標商(shang)業地產指的是:非(fei)常規型(xing)購(gou)(gou)物(wu)中心(xin)(xin),如街(jie)區(qu)型(xing)購(gou)(gou)物(wu)中心(xin)(xin)、主題商(shang)業街(jie)等,不能套用常規思路(lu)的項目)
3、對于正在轉型的地產(chan)開發商(shang)來說(shuo),可以對如何轉型商(shang)業地產(chan)有較深(shen)的了解;
4、對于銷售團隊如(ru)何做好當下工作(zuo),提出系(xi)統性指(zhi)導和工作(zuo)困(kun)境解(jie)決建(jian)議;
5、已經運營的項目如何補商、企劃、精準管控而非(fei)過(guo)度管控,最終完成租金(jin)與物(wu)業雙升值;
6、親身操(cao)盤(pan)的商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)商(shang)(shang)(shang)鋪銷售與社區商(shang)(shang)(shang)業(ye)招商(shang)(shang)(shang)運營(ying)案例分享。
參會對象 | Course participants
1、有商業項目在(zai)開發或在(zai)運(yun)作的開發企(qi)業及相關企(qi)業的集團各中(zhong)心總(zong)、項目總(zong)經理(li)(li)、副總(zong)經理(li)(li)、營銷(xiao)總(zong)監、運(yun)營總(zong)、招(zhao)商總(zong)、設計總(zong)、營銷(xiao)策(ce)劃經理(li)(li)、招(zhao)商經理(li)(li)、銷(xiao)售經理(li)(li)、物(wu)業公司等各環節、各領域管(guan)控線(xian)的管(guan)理(li)(li)層。
2、商(shang)業地產的(de)招(zhao)商(shang)團隊、銷售團隊、運營(ying)管理團隊。
3、商業地(di)(di)產(chan)的(de)(de)投資者(zhe)或(huo)者(zhe)決策層(ceng),特別是(shi)三(san)四線城市的(de)(de)或(huo)者(zhe)在地(di)(di)方有一定開(kai)發規模的(de)(de)綜(zong)合(he)用地(di)(di)開(kai)發企(qi)業的(de)(de)內訓。
課程主講專家 | The keynote speaker of this course
邢老師
現國內某商(shang)業(ye)管(guan)理公司創始人(ren)及(ji)執行(xing)總經理,國內罕見的商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)全領(ling)域(yu)精通專家,中國非標商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)領(ling)域(yu)靈魂人(ren)物,商(shang)業(ye)資源產(chan)(chan)(chan)業(ye)資源眾(zhong)多,尤以日韓(han)商(shang)家資源為擅(shan)長,中國社區(qu)商(shang)業(ye)工作(zuo)委員會專家,發起并籌建了中國社區(qu)商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場化聯盟(meng),會員企業(ye)眾(zhong)多。
國內市(shi)場最早(zao)的商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)操盤手之(zhi)一,99年(nian)(nian)進(jin)入(ru)百貨行(xing)業(ye)(ye),03年(nian)(nian)進(jin)入(ru)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye),從業(ye)(ye)經驗超過15年(nian)(nian);全國知名商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)、產(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)領域講師,學員涵蓋500家(jia)地(di)(di)產(chan)(chan)開發商(shang)(shang),超過4000名。招(zhao)商(shang)(shang)、魯能、北(bei)京天鴻、北(bei)京城建、美國捷得、日本蓋德等(deng)多家(jia)知名開發商(shang)(shang)或海外設(she)(she)計(ji)機構專屬合作服務商(shang)(shang),多個綜合體、商(shang)(shang)業(ye)(ye)街區、社(she)區商(shang)(shang)業(ye)(ye)項目的前期(qi)籌備(bei)、規(gui)劃(hua)設(she)(she)計(ji)、市(shi)場定位(wei)、物業(ye)(ye)改造、招(zhao)商(shang)(shang)營銷推廣、運營管理全程服務商(shang)(shang),萬科、保(bao)利、遠洋、中建三局、深圳前海、鄭州公(gong)共(gong)住(zhu)宅等(deng)集團公(gong)司(si)特聘(pin)授(shou)課專家(jia)。
作為中國(guo)社區商(shang)業(ye)地(di)產核心技(ji)術集大成(cheng)者,中國(guo)商(shang)業(ye)地(di)產資深專(zhuan)家(jia)(jia)、商(shang)業(ye)市(shi)(shi)場(chang)數據(ju)專(zhuan)家(jia)(jia),行(xing)業(ye)理論(lun)貢獻、商(shang)業(ye)模式創新、市(shi)(shi)場(chang)營銷實操心得、產品線研發(fa),著(zhu)有10項方法論(lun)和(he)12套數據(ju)模型(xing),多(duo)項業(ye)內專(zhuan)利和(he)*知識產權,引領全國(guo)商(shang)業(ye)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)創新,觀點被多(duo)家(jia)(jia)媒體引用。
邢(xing)老師是目(mu)前(qian)國(guo)內擅長(chang)招商(shang)運營與商(shang)鋪(pu)銷(xiao)售(shou)(shou)相互結(jie)合(he)、策略(lve)配合(he)為數不多的(de)(de)實(shi)戰專家,在上海(hai)、北京、江蘇常熟(shu)、徐州,河南鄭州、許(xu)昌均有(you)均有(you)在租(zu)(zu)售(shou)(shou)結(jie)合(he)操(cao)盤(pan)中(zhong)的(de)(de)項目(mu),尤為擅長(chang)借助招商(shang)及運營之(zhi)力,把死盤(pan)帶活、商(shang)鋪(pu)使用權銷(xiao)售(shou)(shou)等疑難雜癥類項目(mu),貫徹了創(chuang)業以來的(de)(de)公司座右銘(ming):中(zhong)國(guo)非(fei)標商(shang)業地(di)產(chan)領域強(qiang)悍(han)服務商(shang)、始終如一的(de)(de)價值發(fa)現與策略(lve)提供者(zhe)!尤其擅長(chang)將社(she)區商(shang)業地(di)產(chan)的(de)(de)租(zu)(zu)售(shou)(shou)結(jie)合(he),把偏遠地(di)段(duan)的(de)(de)商(shang)鋪(pu)價值發(fa)揮到*,經(jing)常創(chuang)造社(she)區商(shang)業商(shang)鋪(pu)還(huan)能半(ban)年(nian)帶客1000組以上、已經(jing)無人問(wen)津的(de)(de)項目(mu)邢(xing)老師接(jie)手半(ban)年(nian)商(shang)鋪(pu)銷(xiao)售(shou)(shou)業績過(guo)億(yi)等銷(xiao)售(shou)(shou)神話的(de)(de)真實(shi)創(chuang)造者(zhe)。
作(zuo)為早(zao)年在華夏(xia)幸福基業固安工業園(yuan)區的招商(shang)(shang)總監,邢老師在產(chan)業地(di)(di)(di)產(chan)的定位(wei)與(yu)招商(shang)(shang)、運營(ying)實踐(jian)領(ling)域(yu),亦有頗(po)多建樹,成交客(ke)戶眾(zhong)多。策劃并執行了上海(hai)e通(tong)世(shi)界、上海(hai)8號(hao)橋改造、慈溪智慧谷(gu)、北京(jing)24H齒(chi)輪場、南寧美地(di)(di)(di)創意園(yuan)、南寧嘉(jia)豐文創園(yuan)等項(xiang)目。目前也(ye)在參與(yu)籌建房地(di)(di)(di)產(chan)信托基金、海(hai)外(wai)品牌及動漫(man)IP引進到內地(di)(di)(di)等工作(zuo)。
分(fen)享內容(rong) | Share content (一(yi)共8章,匹配8節課,兩(liang)天,每(mei)節課1 . 5小時左(zuo)右)
現(xian)代運營(ying)視角看社區商業(ye)地產開(kai)發與優化
1、到底什么是(shi)社區商業?
分享社區商業(ye)發(fa)展的歷史(shi)沿(yan)革(ge)、*前沿(yan)動態、社區商業(ye)的*分類(lei)方(fang)式、商業(ye)的能級評價(jia)體系(xi)、社區商業(ye)的能級評價(jia)體系(xi);
1.1 社區商業(ye)的上位(wei)規劃(hua)
1.2 社區商業的歷史沿革
1.2.1 歷史上的社(she)區商業
1.2.2 城市發展進程下(xia)的社區商業
1.2.3 互(hu)聯網(wang)時代社區商(shang)業
1.3 社區商(shang)業的分類(lei)
1.3.1 生活型社(she)區(qu)商業
1.3.2 商務型社區商業
1.3.3 高端社區商業(ye)
1.3.4 文旅型社區商業
1.3.5 養老型社(she)區商(shang)業
1.3.6 復合型社區商業(ye)
1.4 判(pan)斷社(she)區(qu)商(shang)業的能(neng)級(ji)
1.4.1 商(shang)業能級評價體系
1.4.2 社區商業能級說(shuo)明
2、社區商(shang)業運營體系之善定位
一個項(xiang)目(mu)開始運營(ying)前或者運營(ying)中遇到(dao)的(de)(de)(de)很多(duo)困局,都(dou)是(shi)需要二(er)(er)次定(ding)(ding)位來輔助的(de)(de)(de),二(er)(er)次定(ding)(ding)位作為項(xiang)目(mu)早(zao)期(qi)定(ding)(ding)位的(de)(de)(de)一種修正,顯得十分必要,需要分析的(de)(de)(de)內容與營(ying)銷階段(duan)也截然不同(tong),本章節帶您梳理和分析:從運營(ying)角度,項(xiang)目(mu)該如何定(ding)(ding)位?
2.1 土(tu)地價值(zhi)分析
2.2 人口(kou)分析
2.3 交通分析
2.4 物業(ye)擺放形(xing)態分析
2.5 商業價值分析
2.6 市場可行性分析(xi)
2.7 定位推導體(ti)系
3、社區(qu)商業運(yun)營體系之造顏值
商業地(di)產目前的競(jing)爭已(yi)經(jing)武裝(zhuang)到(dao)牙齒,這種PK同樣彌(mi)漫到(dao)社(she)區(qu)商業,但社(she)區(qu)商業的成本投入有限,不可能像(xiang)購物中心一樣燒錢,拿著十分之一的成本,您知道該如何打(da)造項目的顏值嗎(ma)?
3.1 始(shi)于顏值,終于氣質
3.2 住(zhu)宅開發商(shang)常(chang)見的誤區
3.3 租售結(jie)合的(de)本質
3.4 如(ru)何通過NB設(she)計打(da)造顏值?
3.4.1 建筑設(she)計
3.4.2 室(shi)內設(she)計
3.4.3 景觀設計
3.4.4 燈光設計
3.4.5 公共藝術裝置
4、社區商業運營體(ti)系之引客流
不(bu)同于百貨(huo)以(yi)貨(huo)品為核心,客流(liu)(liu)是購物中(zhong)心運營的(de)(de)根(gen)本,社區商業同樣(yang)如此(ci),問(wen)題(ti)是大(da)多數(shu)(shu)社區商業根(gen)本沒做過客流(liu)(liu)分析,以(yi)某瑞(rui)的(de)(de)模型就是拿圓規畫個圈,再加上所(suo)謂(wei)的(de)(de)大(da)數(shu)(shu)據(ju),這(zhe)種客流(liu)(liu)分析是十(shi)分原始的(de)(de),所(suo)得(de)結論也(ye)謬以(yi)千里(li),以(yi)此(ci)為基礎(chu)去運營,無異于把大(da)學生派(pai)到戰場上去送死。誰是你(ni)的(de)(de)客流(liu)(liu)?又如何吸引(yin)客流(liu)(liu)?
4.1 再(zai)次分析誰是你的顧(gu)(gu)客(ke)(顧(gu)(gu)客(ke)畫像(xiang))
4.2 你(ni)的顧(gu)客在哪里你(ni)就(jiu)去哪里
4.3 消費者調研(yan)問卷
4.4 消費趨勢分(fen)析
4.5 功能(neng)與便(bian)捷仍是重要的引流點
5、社(she)區(qu)商業運(yun)營體(ti)系之促(cu)轉化
有些(xie)項目叫好不叫座,花了(le)(le)大價錢(qian)引(yin)來了(le)(le)客流,轉化率卻不高,究(jiu)其原因是(shi)招商出了(le)(le)問(wen)(wen)題(ti)(ti)?還(huan)是(shi)陳列(lie)出了(le)(le)問(wen)(wen)題(ti)(ti)?還(huan)是(shi)導視系統與配套設施出了(le)(le)問(wen)(wen)題(ti)(ti)?還(huan)是(shi)IP、會員體系出了(le)(le)問(wen)(wen)題(ti)(ti)?您(nin)務必(bi)要清楚,商業(ye)是(shi)有氣(qi)場(chang)的,這種氣(qi)場(chang)創造(zao)不易(yi),一旦形成氣(qi)場(chang),也就成為對手難以逾越的鴻溝。
5.1 招募好品牌(pai)
5.2 找到好產品(pin)
5.3 創造好(hao)服務
5.4 場景化體驗
5.5 社群體(ti)系的建設與運營
5.6 會員(yuan)體系再升級(ji)
5.7 優(you)秀的活動策劃(hua)
6、社(she)區商業運營體(ti)系之保(bao)安全
經常有(you)人(ren)把(ba)商(shang)管(guan)(guan)(guan)與(yu)物管(guan)(guan)(guan)相(xiang)混淆(xiao),認(ren)為(wei)商(shang)管(guan)(guan)(guan)不(bu)(bu)過是(shi)物管(guan)(guan)(guan)的(de)(de)升級版(ban),因(yin)此,肥水不(bu)(bu)流(liu)外人(ren)田,咱們自己(ji)家里找(zhao)點人(ren)就把(ba)商(shang)業管(guan)(guan)(guan)理和物業管(guan)(guan)(guan)理一(yi)起(qi)做了,這種家族(zu)企業思維最終(zhong)會(hui)害了項(xiang)目,一(yi)個項(xiang)目每況愈(yu)下,最后股東方出局,想賺的(de)(de)錢沒(mei)賺到,還賠(pei)錢的(de)(de)企業大(da)有(you)人(ren)在,與(yu)其省(sheng)錢找(zhao)個庸醫或者(zhe)道聽(ting)途(tu)說,不(bu)(bu)如花應該花的(de)(de)成本,找(zhao)對靠譜的(de)(de)人(ren),才(cai)是(shi)商(shang)業最終(zhong)賺錢之道。
6.1 項目運營保障體系(xi)
6.2 商業物業管理(li)公司介(jie)紹
6.2 項目巡場(chang)經驗談
6.3 運營中(zhong)的防范經驗
6.4 意外事(shi)件的發生(sheng)與(yu)公關
6.5 商業管理團(tuan)隊的管控與激勵
7、社區商業運營體系之(zhi)增收益(yi)
無論運營成功與否,任何(he)一(yi)(yi)個項目對于收(shou)益的(de)(de)要求都是越(yue)來越(yue)高的(de)(de),如何(he)不(bu)斷的(de)(de)與時俱進,創造經營之神(shen)話,這(zhe)并不(bu)僅(jin)僅(jin)是財大氣粗(cu)就(jiu)能(neng)做到的(de)(de),在凱德、印力(li)都已經賣(mai)身給萬(wan)科的(de)(de)今天(tian),社(she)區商業更是一(yi)(yi)片哀鴻遍野,社(she)區商業如何(he)迎(ying)來自己的(de)(de)春天(tian)?這(zhe)需(xu)要既會(hui)省錢(qian),也會(hui)賺錢(qian)。
7.1 如何確保高效運轉?
7.1.1 商家調整(zheng)
7.1.2 面積調整(zheng)
7.1.3 租金調整
7.1.4 促銷活動調整
7.2 如何增(zeng)加運(yun)營收(shou)益?
7.2.1 外租區(qu)
7.2.2 廣告位
7.2.3 增值服務與異業聯(lian)盟
7.2.4 品(pin)牌(pai)的建設與維護(hu)
7.3 物業價值的增長潛(qian)力(li)
8、社區(qu)商(shang)業(ye)運營體系之真案例
商業需要(yao)創新(xin)不止,最(zui)好的(de)學習手段就是(shi)找(zhao)對老師,看(kan)看(kan)人家是(shi)怎么(me)做項目(mu)(mu)的(de),社區(qu)商業項目(mu)(mu)如云,邢老師精(jing)選了不同類型的(de)代(dai)表案例,帶您看(kan)遍成功與失敗的(de)典(dian)型項目(mu)(mu)。
8.1 自(zi)發型原(yuan)生態社區(qu)商業案例
8.2 銷售(shou)型社區商業(ye)案例
8.3 自持型社區商業案(an)例
8.4 增值型社區商業案例
8.5 完(wan)美*版社區商業(ye)案(an)例
總結與答(da)疑(額外贈送30分鐘答(da)疑時間)
社區商業地產開發與優化課程
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