從(cong)瑞安售樓(lou)看(kan)看(kan)新(xin)天地上市前的準備？
近日(ri)，位于(yu)上海(hai)新天(tian)地(di)的(de)甲(jia)級寫字樓企(qi)業天(tian)地(di)5號舉行了(le)開幕儀式。作為中國新天(tian)地(di)獨立(li)營(ying)運(yun)后的(de)首(shou)批(pi)標桿項(xiang)目(mu)，企(qi)業天(tian)地(di)二期項(xiang)目(mu)在啟動之初也引發(fa)了(le)市場的(de)關注。這(zhe)(zhe)不單(dan)單(dan)因為這(zhe)(zhe)幢樓緊鄰新天(tian)地(di)和淮海(hai)路，位置極佳；更在于(yu)其剛剛被其投資方瑞安集團出售了(le)。這(zhe)(zhe)對一(yi)個租金水平(ping)浦西第一(yi)、預租率(lv)接(jie)近70％的(de)物(wu)業來說，是極為罕見的(de)情況。
那(nei)么(me)，瑞(rui)安(an)出售這(zhe)棟(dong)寫字樓的(de)動機如何呢？不妨讓(rang)我們(men)從一個月前(qian)的(de)交易說起。
2013年(nian)12月初，瑞安房(fang)地(di)(di)產宣布旗(qi)下子公司中(zhong)國新(xin)天地(di)(di)將出售企業天地(di)(di)5號權(quan)益給中(zhong)國人(ren)壽信(xin)托。該項目(mu)包括商業和辦公，可租(zu)售建筑面積(ji)約79000平(ping)米，緊鄰新(xin)天地(di)(di)和淮海路，地(di)(di)理(li)位置絕佳。交易總(zong)代價不超(chao)過34億元。
這個是一(yi)(yi)個極為劃算的價(jia)(jia)格。一(yi)(yi)則中國人壽(shou)信(xin)托的出價(jia)(jia)大概要(yao)比評估價(jia)(jia)低(di)兩成(cheng)；二則一(yi)(yi)周前附近成(cheng)交(jiao)的土地樓板(ban)價(jia)(jia)就高達42000元/平方(fang)米，而(er)人壽(shou)信(xin)托徒(tu)手(shou)的交(jiao)易(yi)價(jia)(jia)折合的樓面價(jia)(jia)僅為43000元/平方(fang)米。當然瑞安(an)也沒全吃虧，交(jiao)易(yi)附帶一(yi)(yi)個最長7年的回購(gou)條(tiao)款，可(ke)以憑特定(ding)條(tiao)件購(gou)回所售物業(ye)。
這(zhe)樣一來(lai)(lai)，這(zhe)單(dan)交易看起來(lai)(lai)有點(dian)類似抵押貸款。
瑞(rui)安通過交易獲得(de)資(zi)金，其后在合適的時候歸還(huan)本金，拿回物業，并支付相應利息。其資(zi)金成本年(nian)化大約為(wei)9%-9.5%，如果回購期短于三(san)年(nian)則更高。
對(dui)于(yu)中國(guo)人(ren)壽信(xin)托來說，交(jiao)易價格僅約評估價的八(ba)成，可(ke)以視作抵押(ya)物(wu)的安(an)全邊際。如(ru)果屆時瑞安(an)不回購(gou)物(wu)業，那么中國(guo)人(ren)壽信(xin)托也能(neng)獲(huo)得低價購(gou)入物(wu)業帶(dai)來的收益。而如(ru)果回購(gou)，除了年化約9%-9.5%的資金(jin)收益外，其買入的物(wu)業還能(neng)獲(huo)得額外的經營收益。
但是(shi)，人壽信托的(de)(de)收益就是(shi)瑞(rui)(rui)安的(de)(de)付出(chu)。瑞(rui)(rui)安在這筆交(jiao)易中獲利(li)極為有限，拱手(shou)將要下(xia)蛋的(de)(de)雞出(chu)讓，背后所圖者大。這個所圖，則是(shi)和中國(guo)新天地的(de)(de)上市相關。
2012年(nian)年(nian)初，瑞安計(ji)(ji)劃分(fen)拆旗(qi)下的(de)(de)商業(ye)(ye)物業(ye)(ye)業(ye)(ye)務至新(xin)(xin)的(de)(de)子(zi)公司中(zhong)(zhong)國(guo)新(xin)(xin)天地，并擬赴港上市(shi)(shi)。分(fen)拆后的(de)(de)中(zhong)(zhong)國(guo)新(xin)(xin)天地將專注于管(guan)理、設計(ji)(ji)、租(zu)賃(lin)、營銷瑞安房(fang)地產(chan)在(zai)內(nei)地的(de)(de)商業(ye)(ye)物業(ye)(ye)，瑞安房(fang)地產(chan)則專注于地產(chan)開發(fa)業(ye)(ye)務。2013年(nian)10月(yue)31日(ri)，Brookfield將斥資5億美(mei)元，認購中(zhong)(zhong)國(guo)新(xin)(xin)天地的(de)(de)可換股(gu)永久證券，同時還將購入(ru)4.15億份(fen)瑞安的(de)(de)認股(gu)權證。Brookfield的(de)(de)最后入(ru)股(gu)，意(yi)(yi)味著(zhu)新(xin)(xin)天地上市(shi)(shi)日(ri)程已經臨近。在(zai)此關鍵時刻，這單33億元的(de)(de)交易(yi)對新(xin)(xin)天地上市(shi)(shi)的(de)(de)意(yi)(yi)義重(zhong)大。
中國新天地(di)(di)行(xing)政總(zong)裁黃勤道曾表示，希望爭取(qu)以(yi)1倍PB作價上(shang)市。中國新天地(di)(di)持有優質物(wu)業(ye)，這樣的(de)(de)(de)估(gu)值(zhi)要(yao)求似乎并不高。但在目前(qian)的(de)(de)(de)香(xiang)港(gang)市場(chang)，地(di)(di)產(chan)公司的(de)(de)(de)市值(zhi)往(wang)往(wang)較(jiao)其賬面資產(chan)價值(zhi)有較(jiao)高的(de)(de)(de)折讓。以(yi)瑞(rui)安(an)房地(di)(di)產(chan)為例(li)，目前(qian)PB不足(zu)0.5。新天地(di)(di)1倍PB上(shang)市的(de)(de)(de)要(yao)求也非易(yi)事。
要(yao)提高(gao)市場(chang)對公(gong)司的估值，中國新天(tian)地(di)必(bi)須要(yao)提升(sheng)現有(you)資產(chan)價值、優化資產(chan)和負債結(jie)構(gou)，并(bing)提高(gao)經(jing)營回報。而企(qi)業(ye)天(tian)地(di)5號(hao)的交易安排，則可(ke)以順應(ying)此要(yao)求(qiu)。
瑞安房地產(chan)預計，通過(guo)企(qi)業(ye)天地5號的交易可(ke)以(yi)盈利3.3億(yi)元(yuan)，如此可(ke)以(yi)推算該地塊發展的總(zong)成本約(yue)為30億(yi)元(yuan)。在(zai)目前(qian)市況下，新(xin)入市物業(ye)達到滿租(zu)狀態，通常需要近一(yi)年(nian)乃至年(nian)半(ban)的時(shi)間，而初期(qi)(qi)的租(zu)金也比成熟經(jing)營期(qi)(qi)低(di)。考慮到這(zhe)段時(shi)間是中國(guo)新(xin)天地上市的關鍵期(qi)(qi)，該項重大資產(chan)的低(di)收益(yi)，很可(ke)能既無(wu)助于(yu)公(gong)司的盈利表現(xian)，又容易對公(gong)司的估值(zhi)形成拖累。
但(dan)通過此(ci)次交易(yi)，中(zhong)(zhong)國(guo)新天(tian)地(di)能夠(gou)大大減少尚待成(cheng)熟經營而易(yi)被低估(gu)的物業(ye)(ye)資(zi)產，改善資(zi)產結構，同(tong)時又增加公(gong)司的現金和盈利。這就為中(zhong)(zhong)國(guo)新天(tian)地(di)未來的上(shang)市創造了較好財(cai)務和經營條件(jian)，而一(yi)旦其上(shang)市融資(zi)成(cheng)功，又可以根據市況選擇回購，保(bao)持繼續持有該項優質物業(ye)(ye)的權利。
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