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物業公司成本管控

【課程背景】
一個(ge)物(wu)業(ye)公(gong)司(si)要持續地發展下去，在落實收(shou)入(ru)的(de)(de)(de)同時，必(bi)須(xu)要控制支(zhi)出，合理(li)運用(yong)管(guan)理(li)費(fei)開支(zhi)，控制各項費(fei)用(yong)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)，真正做到“量入(ru)為出、收(shou)支(zhi)平衡(heng)”。 為確保(bao)物(wu)業(ye)公(gong)司(si)對物(wu)業(ye)的(de)(de)(de)正常維修保(bao)養(yang)，給業(ye)主（租戶）提供良(liang)好(hao)的(de)(de)(de)服務，物(wu)業(ye)公(gong)司(si)需(xu)在物(wu)業(ye)管(guan)理(li)中，合理(li)配(pei)置人(ren)員、物(wu)料(liao)(liao)及相關設(she)施設(she)備(bei)，因此在人(ren)力(li)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)及人(ren)效(xiao)管(guan)理(li)、物(wu)料(liao)(liao)消(xiao)耗(hao)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)管(guan)控及設(she)備(bei)維護及更新成(cheng)本(ben)(ben)(ben)管(guan)控方面需(xu)要更加精細化，加強(qiang)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)項目的(de)(de)(de)性(xing)價比量化測算，除了表現在數量和質量上外(wai)，還有設(she)備(bei)的(de)(de)(de)投資效(xiao)果(guo)、停工損失、維修費(fei)用(yong)、能(neng)源和材(cai)料(liao)(liao)消(xiao)耗(hao)等方面。

【課程大綱】
一、物業成本的構成
1、人力成本
2、物資成本
3、能耗成本
4、成本臨界控制

二、物業管理的業務模式
（一）自營方式
1、物業管理各崗位人員配置
1）公共事務人員勞動定額 
2）保安人員勞動定額
3）機電維修人員勞動定額
4）清潔人員勞動定額
5）園林綠化部人員勞動定額
（二）出包方式
1、專項業務單一外包
2、組合外包

三、物業成本核算要求
1、成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則
2、成本子目分類
1）物業管理類成本
2）物業經營類成本
3）物業大修類成本
4）非生產經營類成本
3、主營業務成本及期間費用核算
1）主營業務成本
①“物業管理成本”
②“物業經營成本”
③“物業大修成本”
2）其他業務支出
3）期間費用
4、成本精益控制方法下的核算要求
1）物業管理成本預(yu)算 

四、物業成本的管控措施
1、人力資源管理
1）提高員工工作效率
2）專業、規范的操作流程培訓
3）合理、科學定員分配，落實定編定崗
①分工不分家團隊合作
②實行一人多崗，一專多能、一人多用
4）技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機械運作代替人工服務。
5）增加物業管理的科技含量，增設智能化管理設施，減員增效。
6）人性化督導，調動員工積極主動性，發揮人的潛力。
7）減少人員流動率
2、物資采購管理
1）物資采購性價比控制、合理詢價
2）合理確定*采購數量、價格、地點、減少無形浪費。
3）降低購買價格，建立供應鏈資源網絡，建立戰略伙伴關系。
4）保證進貨品質，使用后評價制度
5）嚴格采購驗收、定期盤點制度
6）區域選定供應商評分、篩選及選定
7）招標競價，通過競標、競價，降低采購成本
3、物品使用控制
1）一次性物品的標準用量控制
2）物料消耗的月底分析制度
3）建立依舊換新制度，一對一進行交換。
4）建立回收再利用制度，報廢物資合理整合，重復利用
5）實現零庫存或少庫存，減少資金占用，回避物資積壓風險
4、設施設備的維修和保養
1）物業公司設備清查制度
2）設備定期維護維修專人負責制度
3）加強日常的保養和定期檢修報批制度
①日常設備專屬使用人員維護評比
②做到小壞小修，隨壞隨修
③外部維修報批登記及配件驗舊換新制度
5、能源管理（減少不必要能源浪費）
1）防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況
2）采用高效能泵體和先進變頻設備節約能耗
3）培訓員工節約意識，杜絕浪費現象，建立企業職工節約意識。
4）提高電能計量正確性和電費核算的準確性。
6、物業人員考核制度
1）七勤考核
①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥腦勤⑦筆勤
2）物業工作月報

五、成本控制中禁忌的矯枉過正事項
1、控制成本影響服務質量。
2、減少物品投放量。
3、只追求價格，降低產品質。
4、減少服務項目，降低服務品質。 
5、控制成本，勿把設備設施提前報廢，不能達到預期使用壽命。④⑤⑥⑦
1）制定設備維修和保養計劃；
2）項目與工程部良好配合使計劃得以落實；
3）杜絕提前報損，造成更大浪費；
4）避(bi)免設備老(lao)化、低值易耗品陳舊。

物業公司成本管控