沒有(you)任(ren)何(he)爭議的(de)事實是，近兩年來房地產稅務(wu)(wu)稽查(cha)的(de)力度明(ming)顯加強，特別是土(tu)地增值稅清算(suan)的(de)工作在全國范圍內(nei)正在如(ru)火如(ru)荼地開展。而另(ling)外一個(ge)毫無爭議的(de)事實是，大部分房地產公(gong)司都(dou)經不起稅務(wu)(wu)稽查(cha)，或多或少地存在偷稅問題。
而在(zai)房地產企業成(cheng)本構成(cheng)中，稅收成(cheng)本和地價、建安成(cheng)本，已排在(zai)開發(fa)商成(cheng)本的前三位了。如將(jiang)稅收成(cheng)本與銷售額掛鉤，在(zai)預征階段，各項(xiang)稅負合計(ji)已達到銷售額的8-12%，如果項(xiang)目結束進(jin)行清算，則普(pu)遍(bian)高達15%以上(shang)，一線城市會(hui)達到25%以上(shang)。
由于(yu)房(fang)地(di)(di)產開發(fa)(fa)(fa)企業(ye)(ye)開發(fa)(fa)(fa)環節(jie)眾(zhong)多，拿地(di)(di)、拆遷(qian)、設計、土建、采(cai)購、裝修、資金、營銷、物業(ye)(ye)管理等(deng)等(deng)，每(mei)一項經濟行為(wei)的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)生都(dou)(dou)會(hui)涉及稅金，同時(shi)產生稅收籌(chou)劃(hua)的(de)(de)空間。因此，房(fang)地(di)(di)產稅收籌(chou)劃(hua)必須結合以上各環節(jie)，進行系(xi)統的(de)(de)規劃(hua)。由于(yu)房(fang)地(di)(di)產行業(ye)(ye)稅負(fu)絕(jue)對額大，所以，經過籌(chou)劃(hua)省(sheng)下(xia)來(lai)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產稅負(fu)的(de)(de)絕(jue)對金額也很大，而(er)且省(sheng)下(xia)來(lai)的(de)(de)通常都(dou)(dou)是“真金白銀(yin)”，是“純(chun)利潤”。
整體(ti)系(xi)統(tong)的房(fang)地(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)務(wu)規劃，必須從戰略、經營(ying)以及理財(cai)(cai)(cai)三(san)個層面去考(kao)慮，綜合(he)立體(ti)地(di)(di)進(jin)行(xing)思(si)維，通過精心安排和統(tong)籌來獲(huo)取(qu)“節稅(shui)(shui)”收益。稅(shui)(shui)務(wu)無處不在(zai)，稅(shui)(shui)務(wu)籌劃應貫(guan)穿于(yu)房(fang)地(di)(di)產(chan)企業(ye)開發經營(ying)活動全過程，在(zai)戰略、經營(ying)和理財(cai)(cai)(cai)三(san)個層面上(shang)立體(ti)系(xi)統(tong)地(di)(di)進(jin)行(xing)思(si)考(kao)和規劃，而絕(jue)不能(neng)僅狹義地(di)(di)在(zai)財(cai)(cai)(cai)務(wu)部門分管的“一畝三(san)分地(di)(di)”上(shang)開展。
1.戰(zhan)略管理層面的籌劃
從戰略的高度規劃(hua)，稅務籌劃(hua)通常應(ying)考慮以下問題(ti)：
1)股權架構與(yu)層次如何設計與(yu)安排，對(dui)未來財稅會產生什么樣的影響？
2)成(cheng)立項(xiang)目公司還是不成(cheng)立項(xiang)目公司，用法人股東還是自然人股東？關(guan)聯的考量？注冊地點安(an)排在哪里更合適？
3)注冊資(zi)本多大以及出(chu)資(zi)形式不(bu)同對財稅會產(chan)生(sheng)什么樣的(de)影響(xiang)？
4)土地(di)方(fang)與資(zi)金方(fang)如何合作？不同形式拿地(di)稅負比較，怎(zen)樣最低？
5)如(ru)何增加拿(na)地(di)過程(cheng)中的(de)土地(di)成本(ben)例如(ru)拆遷成本(ben)？
6)與政府(fu)如(ru)何合(he)作與談(tan)判？代(dai)建市政項目(mu)款項如(ru)何收回？
7)一級與二(er)級如(ru)何(he)聯動以增加土地成(cheng)本？
2.經營管理層面的(de)籌劃
從經營(ying)的角度規劃(hua)，則會涉及(ji)到房地(di)產(chan)公司日常(chang)運營(ying)的方方面(mian)面(mian)，稅務籌劃(hua)通常(chang)應考(kao)慮以下(xia)問題(ti)：
1）開發產品(pin)設計不同對企業稅務(wu)的影響，比如戶型面積應(ying)定多大、車庫應(ying)建獨立車庫還是地下連(lian)體車庫？
2）商業(ye)和住宅(zhai)比例(li)？普通(tong)住宅(zhai)與非普通(tong)住宅(zhai)比例(li)？
3）對外合同條款如何從財(cai)稅角度修(xiu)改最(zui)合理？
4）報建形式、開發分期(qi)對稅收的(de)影響(xiang)？
5）如何增加工(gong)程(cheng)成本？
6）銷售(shou)價格的(de)制定(ding)與財稅測算
7）促銷(xiao)方案選擇對財(cai)稅的影響
8）毛坯還是(shi)精(jing)裝(zhuang)修？裝(zhuang)修方案(an)的(de)稅收測評
9）銷售折扣管理與(yu)內控制度的落實
10）自己銷售(shou)還是請專(zhuan)業公司銷售(shou)，付費(fei)方式(shi)不同對稅負(fu)的影響？
3.理財層面的(de)籌劃
從理(li)財(cai)角度規(gui)劃，往(wang)(wang)往(wang)(wang)是財(cai)務(wu)部人員(yuan)在考(kao)慮，方(fang)向主要是從財(cai)務(wu)的(de)(de)一畝三分(fen)(fen)地出發，空間(jian)有限，絕(jue)對金額往(wang)(wang)往(wang)(wang)不大。比如(ru)費(fei)用(yong)發生(sheng)后計(ji)入(ru)什么(me)會計(ji)科(ke)目可節(jie)稅、用(yong)什么(me)樣的(de)(de)費(fei)用(yong)分(fen)(fen)攤標(biao)準對公司最有利、資金利息計(ji)算方(fang)法的(de)(de)選(xuan)擇、合并或分(fen)(fen)期清算的(de)(de)選(xuan)擇、高(gao)管高(gao)額獎勵如(ru)何(he)規(gui)避個稅等等。
如能事前從以上(shang)三個角度綜合去進(jin)行企業(ye)稅(shui)務統籌(chou)劃(hua)(hua)與規(gui)劃(hua)(hua)，則(ze)不僅可大(da)大(da)降低企業(ye)稅(shui)負，同(tong)時也讓公司的發(fa)展走在一條康莊大(da)道上(shang)。
而(er)在具體的稅(shui)務(wu)籌(chou)(chou)(chou)劃實(shi)踐中，我們還特別建議房地產老(lao)板(ban)(ban)應(ying)高度(du)重視(shi)，親自參與(yu)到(dao)(dao)公司(si)稅(shui)務(wu)管(guan)理(li)和稅(shui)務(wu)籌(chou)(chou)(chou)劃的實(shi)踐中來(lai)，而(er)不(bu)能(neng)(neng)純粹交(jiao)由財(cai)務(wu)負責(ze)人去(qu)思考。因為無論(lun)是在公司(si)所處的地位、說話的份量(liang)、參與(yu)重大(da)決策(ce)的程度(du)、思考問題(ti)的高度(du)等等方面(mian)，財(cai)務(wu)都會受到(dao)(dao)各(ge)種各(ge)樣的限制。稅(shui)務(wu)管(guan)理(li)和稅(shui)收籌(chou)(chou)(chou)劃在公司(si)管(guan)理(li)中的份量(liang)越來(lai)越大(da)，稅(shui)務(wu)籌(chou)(chou)(chou)劃必須(xu)從老(lao)板(ban)(ban)開始，籌(chou)(chou)(chou)劃空(kong)間才能(neng)(neng)更大(da)，效果才能(neng)(neng)更明顯。一(yi)般而(er)言，老(lao)板(ban)(ban)應(ying)考慮以下(xia)問題(ti)：
1.房地產企業老板要重新審視公司(si)財稅管理，高度重視起來，從自身開始，該補(bu)課(ke)的補(bu)課(ke)；
2.提(ti)升財(cai)(cai)務(wu)人員(yuan)的(de)地位，該內(nei)部(bu)(bu)控掘培養(yang)的(de)內(nei)部(bu)(bu)培養(yang)，該外部(bu)(bu)高薪聘請的(de)外部(bu)(bu)聘請。投在財(cai)(cai)務(wu)人員(yuan)身上(shang)的(de)錢回報率至(zhi)少在10倍以上(shang)；
3.由于稅負(fu)在成本控(kong)制中已占(zhan)有很(hen)重要(yao)的地位(wei)，房地產公司應考(kao)慮立即單(dan)獨設立稅務部和稅務總監崗位(wei)；而不能再像以往那樣放在財務部中兼職管理。
4.更(geng)多(duo)(duo)地借用外部稅(shui)務(wu)(wu)咨詢(xun)師的(de)(de)“腦(nao)袋”。稅(shui)務(wu)(wu)籌(chou)劃(hua)(hua)(hua)重(zhong)(zhong)要性(xing)無可置(zhi)疑，很多(duo)(duo)房地產企業(ye)(ye)管理層都明(ming)白這(zhe)一(yi)(yi)點，并將稅(shui)務(wu)(wu)籌(chou)劃(hua)(hua)(hua)提(ti)到議事(shi)日程(cheng)中來，問(wen)題(ti)是(shi)(shi)稅(shui)務(wu)(wu)籌(chou)劃(hua)(hua)(hua)是(shi)(shi)一(yi)(yi)項復(fu)雜性(xing)、專業(ye)(ye)性(xing)很強的(de)(de)系統工程(cheng)，傾盡(jin)公司(si)內部資源也不一(yi)(yi)定能籌(chou)劃(hua)(hua)(hua)出一(yi)(yi)個成功(gong)方案(an)。復(fu)雜、繁瑣的(de)(de)財稅(shui)問(wen)題(ti)會(hui)影響企業(ye)(ye)抽出更(geng)多(duo)(duo)的(de)(de)時間來關注有關戰略發展(zhan)和競爭優勢的(de)(de)搭建等更(geng)重(zhong)(zhong)要的(de)(de)問(wen)題(ti)。善于(yu)借用外腦(nao)，利用一(yi)(yi)個經驗豐(feng)富的(de)(de)專業(ye)(ye)機構(gou)(gou)提(ti)供(gong)財稅(shui)籌(chou)劃(hua)(hua)(hua)，將是(shi)(shi)一(yi)(yi)個對(dui)事(shi)業(ye)(ye)發展(zhan)很有價(jia)值的(de)(de)選(xuan)擇。這(zhe)是(shi)(shi)一(yi)(yi)個專業(ye)(ye)分(fen)工的(de)(de)年代，越(yue)是(shi)(shi)大公司(si)，越(yue)是(shi)(shi)事(shi)前規劃(hua)(hua)(hua)好(hao)的(de)(de)公司(si)，越(yue)會(hui)選(xuan)擇專業(ye)(ye)的(de)(de)稅(shui)務(wu)(wu)顧(gu)問(wen)機構(gou)(gou)為其(qi)進行稅(shui)務(wu)(wu)籌(chou)劃(hua)(hua)(hua)。
5.要(yao)樹立提(ti)前做好稅務(wu)規劃的(de)意識，而不(bu)要(yao)臨時抱佛(fo)腳；
6.在房地產不同開(kai)發階段都要導入稅務(wu)籌劃；
7.注意稅(shui)(shui)務籌劃的(de)合法性、合理性，把握好業務行(xing)為(wei)的(de)真實性和交易價格的(de)“度”，注意防范稅(shui)(shui)務風險(xian)，不要掉入(ru)“偷稅(shui)(shui)漏稅(shui)(shui)的(de)泥潭”。
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