合(he)作建房，是指由(you)一(yi)方(fang)(以下簡稱(cheng)甲方(fang))提供(gong)土地使用權，另一(yi)方(fang)(以下簡稱(cheng)乙(yi)方(fang))提供(gong)資金，合(he)作建房。合(he)作建房的方(fang)式一(yi)般有兩種:
第一種方式是純粹的(de)(de)“以(yi)物(wu)易物(wu)”，即雙方以(yi)各自擁有的(de)(de)土地使用權和房屋所有權相互(hu)交換(huan)。具體的(de)(de)交換(huan)方式也有以(yi)下兩種:
1、土(tu)地使(shi)用權和房(fang)屋(wu)(wu)所(suo)有權相互交(jiao)換，雙方(fang)都取(qu)(qu)得了擁有部(bu)分(fen)(fen)(fen)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)所(suo)有權。在這一(yi)合作過(guo)程(cheng)中，甲方(fang)以轉(zhuan)讓(rang)部(bu)分(fen)(fen)(fen)土(tu)地使(shi)用權為(wei)代價(jia)，換取(qu)(qu)部(bu)分(fen)(fen)(fen)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)所(suo)有權，發生了轉(zhuan)讓(rang)土(tu)地使(shi)用權的(de)行(xing)(xing)(xing)為(wei)；乙方(fang)則以轉(zhuan)讓(rang)部(bu)分(fen)(fen)(fen)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)所(suo)有權為(wei)代價(jia)，換取(qu)(qu)部(bu)分(fen)(fen)(fen)土(tu)地的(de)使(shi)用權，發生了銷售(shou)(shou)不動產(chan)(chan)的(de)行(xing)(xing)(xing)為(wei)。因而合作建房(fang)的(de)雙方(fang)都發生了營業(ye)稅(shui)(shui)(shui)的(de)應(ying)(ying)(ying)稅(shui)(shui)(shui)行(xing)(xing)(xing)為(wei)。對甲方(fang)應(ying)(ying)(ying)按(an)(an)“轉(zhuan)讓(rang)無形資產(chan)(chan)”稅(shui)(shui)(shui)目中的(de)“轉(zhuan)讓(rang)土(tu)地使(shi)用權”子目征稅(shui)(shui)(shui)；對乙方(fang)應(ying)(ying)(ying)按(an)(an)“銷售(shou)(shou)不動產(chan)(chan)”稅(shui)(shui)(shui)目征稅(shui)(shui)(shui)。由于雙方(fang)沒有進(jin)行(xing)(xing)(xing)貨幣結算，因此應(ying)(ying)(ying)當按(an)(an)照(zhao)《中華人民共和國(guo)營業(ye)稅(shui)(shui)(shui)暫行(xing)(xing)(xing)條例(li)實施細則》第十(shi)五(wu)條的(de)規定(ding)分(fen)(fen)(fen)別核定(ding)雙方(fang)各自的(de)營業(ye)額。如果(guo)合作建房(fang)的(de)雙方(fang)(或任(ren)何一(yi)方(fang))將分(fen)(fen)(fen)得的(de)房(fang)屋(wu)(wu)銷售(shou)(shou)出去(qu)，則又發生了銷售(shou)(shou)不動產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)為(wei)，應(ying)(ying)(ying)對其(qi)銷售(shou)(shou)收(shou)入再按(an)(an)“銷售(shou)(shou)不動產(chan)(chan)”稅(shui)(shui)(shui)目征收(shou)營業(ye)稅(shui)(shui)(shui)。
2、以出(chu)租土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)為(wei)代(dai)(dai)價(jia)(jia)換(huan)取房(fang)屋所有權(quan)。例如，甲(jia)(jia)方(fang)(fang)將土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)出(chu)租給乙方(fang)(fang)若(ruo)干(gan)年(nian)，乙方(fang)(fang)投(tou)資在該土(tu)地(di)(di)上建(jian)(jian)(jian)(jian)造建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物并使(shi)(shi)用(yong)(yong)，租賃期(qi)滿后，乙方(fang)(fang)將土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)連同所建(jian)(jian)(jian)(jian)的(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物歸還甲(jia)(jia)方(fang)(fang)。在這一經營(ying)過程中，乙方(fang)(fang)是(shi)以建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物為(wei)代(dai)(dai)價(jia)(jia)換(huan)得(de)若(ruo)干(gan)年(nian)的(de)土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)，甲(jia)(jia)方(fang)(fang)是(shi)以出(chu)租土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)為(wei)代(dai)(dai)價(jia)(jia)換(huan)取建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物。甲(jia)(jia)方(fang)(fang)發生了出(chu)租土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)的(de)行(xing)為(wei)，對其按“服(fu)務業租賃業”征營(ying)業稅(shui)；乙方(fang)(fang)發生了銷售不動產的(de)行(xing)為(wei)，對其按“銷售不動產”稅(shui)目征營(ying)業稅(shui)。對雙方(fang)(fang)分別(bie)征稅(shui)時，其營(ying)業額(e)也按《中華人民共和國(guo)營(ying)業稅(shui)暫行(xing)條(tiao)例實施(shi)細(xi)則》第(di)十五條(tiao)的(de)規定核定。
第二種方式是甲方以(yi)土地使用權乙方以(yi)貨幣(bi)資金(jin)合(he)(he)股，成立合(he)(he)營(ying)企業(ye)，合(he)(he)作建房(fang)。對此(ci)種形式的合(he)(he)作建房(fang)，則(ze)要視具體(ti)情況確定如何(he)征稅。
1、房(fang)屋建成(cheng)后如(ru)果雙方(fang)采取風險共(gong)擔、利(li)潤(run)共(gong)享的(de)(de)(de)分(fen)(fen)配(pei)方(fang)式，按(an)照營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅“以無形資(zi)產(chan)投資(zi)入(ru)股，參與接受投資(zi)方(fang)的(de)(de)(de)利(li)潤(run)分(fen)(fen)配(pei)、共(gong)同承擔投資(zi)風險的(de)(de)(de)行為(wei)，不(bu)征(zheng)(zheng)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅”的(de)(de)(de)規定，對(dui)甲方(fang)向(xiang)合營(ying)(ying)企業(ye)(ye)提供的(de)(de)(de)土地使用權(quan)，視為(wei)投資(zi)入(ru)股，對(dui)其不(bu)征(zheng)(zheng)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅；只對(dui)合營(ying)(ying)企業(ye)(ye)銷(xiao)售房(fang)屋取得(de)的(de)(de)(de)收入(ru)按(an)銷(xiao)售不(bu)動(dong)產(chan)征(zheng)(zheng)稅；對(dui)雙方(fang)分(fen)(fen)得(de)的(de)(de)(de)利(li)潤(run)不(bu)征(zheng)(zheng)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅。
2、房(fang)屋建成后甲(jia)方(fang)(fang)如果(guo)采取按(an)銷(xiao)售收入(ru)的(de)(de)(de)一定(ding)比例(li)提(ti)成的(de)(de)(de)方(fang)(fang)式(shi)參與分配，或(huo)(huo)提(ti)取固定(ding)利潤(run)，則(ze)(ze)不屬營業稅(shui)所稱的(de)(de)(de)投(tou)資入(ru)股不征營業稅(shui)的(de)(de)(de)行為，而(er)屬于甲(jia)方(fang)(fang)將土地使用(yong)權轉讓(rang)(rang)給合(he)營企業的(de)(de)(de)行為，那(nei)么(me)，對(dui)甲(jia)方(fang)(fang)取得的(de)(de)(de)固定(ding)利潤(run)或(huo)(huo)從(cong)銷(xiao)售收入(ru)按(an)比例(li)提(ti)取的(de)(de)(de)收入(ru)按(an)“轉讓(rang)(rang)無(wu)形資產(chan)”征稅(shui)；對(dui)合(he)營企業則(ze)(ze)按(an)全部房(fang)屋的(de)(de)(de)銷(xiao)售收入(ru)依“銷(xiao)售不動產(chan)”稅(shui)目征收營業稅(shui)。
3、如果(guo)房屋建(jian)成后雙方按(an)一定(ding)比(bi)例分配(pei)房屋，則(ze)此(ci)種經營(ying)行為，也未構成營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)所稱的以無形資產投(tou)資入股，共(gong)同承(cheng)擔風(feng)險的不(bu)征(zheng)(zheng)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)的行為。因(yin)此(ci)，首先對(dui)甲方向(xiang)合營(ying)企業(ye)(ye)轉讓(rang)的土地，按(an)“轉讓(rang)無形資產”征(zheng)(zheng)稅(shui)，其(qi)營(ying)業(ye)(ye)額按(an)實施細則(ze)第(di)十(shi)五條的規定(ding)核(he)定(ding)。因(yin)此(ci)，對(dui)合營(ying)企業(ye)(ye)的房屋，在分配(pei)給甲乙方后，如果(guo)各自銷售，則(ze)再按(an)“銷售不(bu)動(dong)產”征(zheng)(zheng)稅(shui)。
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