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你知道嗎?這些不交或少交物業費的理由可能被支持

2025-04-06 05:31:48
 
講師:王占強 瀏覽次數:2664
   在物業服務水平有待提升,物業服務糾紛頻發的當下。越來越多的業主曾經或正在產生不交或者少交物業費的念頭。   日前,云南嵩明縣人民法院審理了一起物業費糾紛案件,原告是一家物業公司,被告是因為不滿物業公司服務整整三年沒交物業費的業主。

  在物業服務(wu)水(shui)平有待提升,物業服務(wu)糾紛(fen)頻發的(de)(de)當下(xia)。越(yue)來越(yue)多(duo)的(de)(de)業主曾經或(huo)正在產生(sheng)不交或(huo)者少交物業費的(de)(de)念(nian)頭。

  日(ri)前(qian),云南嵩明縣人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)審(shen)理了一起物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)糾紛案件,原告是一家物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si),被(bei)告是因為不(bu)滿(man)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)服(fu)務整(zheng)整(zheng)三(san)年(nian)沒交(jiao)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)的業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)。業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)稱,物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)服(fu)務存在瑕疵,小區環境臟(zang)亂(luan)差,停(ting)車位管理混亂(luan),存在安全(quan)隱(yin)患(huan),物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)動不(bu)動就停(ting)水(shui)停(ting)電催繳物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)。聽(ting)上去,這(zhe)位業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)不(bu)交(jiao)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)的理由是不(bu)是很充分,可結果他敗訴(su)了,法(fa)院(yuan)判決其在15日(ri)內支付三(san)年(nian)全(quan)部(bu)欠繳的物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)。

  物業(ye)(ye)服務(wu)合(he)同(tong)是物業(ye)(ye)公司為業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)提(ti)供物業(ye)(ye)服務(wu),業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)支(zhi)付(fu)物業(ye)(ye)費的合(he)同(tong)。雙方互付(fu)對待給付(fu)義(yi)務(wu)。從這個(ge)道理(li)上說(shuo),物業(ye)(ye)公司如果沒(mei)有(you)按照合(he)同(tong)約定履行(xing)好服務(wu)義(yi)務(wu)即構成(cheng)違約,業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)理(li)應具有(you)不支(zhi)付(fu)或者少(shao)支(zhi)付(fu)物業(ye)(ye)費的權利。然而(er)當物業(ye)(ye)公司將(jiang)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)訴至法(fa)院,追索其欠(qian)繳的物業(ye)(ye)費。業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)抗辯的理(li)由可謂(wei)五花八門,但總體而(er)言,敗訴居多!究其原因,我認為最(zui)主(zhu)(zhu)要有(you)以下兩點:

  1.司法裁判對業(ye)主不支付物業(ye)費的“正當理由”的認定(ding)多“從嚴把握”。

  2.欠費業主對物業公司未按(an)合同約定履行(xing)服務(wu)義務(wu)舉證難度大。

  讀到(dao)這里,你是(shi)(shi)不(bu)(bu)是(shi)(shi)深(shen)深(shen)的(de)emo了,還是(shi)(shi)準備躺(tang)平了。其實大可不(bu)(bu)必,因為在司法(fa)實踐(jian)中,也有(you)少數業主少交(jiao)或不(bu)(bu)交(jiao)物業費的(de)理由獲(huo)得了支(zhi)持。今天我(wo)就和大家分享(xiang)幾(ji)個實踐(jian)中的(de)案例,相信無論(lun)對于(yu)想要維護(hu)自身權益的(de)業主還是(shi)(shi)對于(yu)物業公(gong)司都(dou)具有(you)啟發(fa)意義。

  物(wu)業服務質量(liang)不達標,少交物(wu)業費請(qing)求可能(neng)獲支持

  在業(ye)主主張拒交少交物(wu)業(ye)費的理由中,物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)不(bu)到位、服務(wu)(wu)質量有(you)瑕疵占比最高(gao)。這種主張能否得(de)到法院的支持,從司法裁判的實例看,關鍵(jian)看物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)不(bu)到位或質量有(you)瑕疵的嚴重(zhong)(zhong)程度。一般而言,只有(you)物(wu)業(ye)公司完全(quan)不(bu)履(lv)行(xing)物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)合(he)同約定的服務(wu)(wu)義務(wu)(wu)或者合(he)同履(lv)行(xing)存在重(zhong)(zhong)大瑕疵,嚴重(zhong)(zhong)到構成“根(gen)本(ben)違約”的情況下(xia),才有(you)可(ke)能得(de)到支持,且通常情況下(xia),少交物(wu)業(ye)費的請(qing)求相(xiang)較于拒交物(wu)業(ye)費的請(qing)求更容易(yi)得(de)到支持。

  比如,在趙某與天(tian)津某物(wu)業(ye)公司物(wu)業(ye)服務(wu)合同糾紛(fen)一案中,趙某舉證(zheng)證(zheng)明了(le)監控和路(lu)燈(deng)大部分不能用,道(dao)路(lu)損(sun)壞(huai)嚴重,道(dao)路(lu)方磚下(xia)沉(chen),車位(wei)和草坪雜(za)草叢生(sheng)、綠(lv)化樹木死亡40%等(deng)該(gai)物(wu)業(ye)公司未按照合同約定(ding)履(lv)行服務(wu)義務(wu)的(de)(de)情形,法院在綜合考量物(wu)業(ye)公司的(de)(de)物(wu)業(ye)費收(shou)費標準、物(wu)業(ye)服務(wu)存(cun)在瑕疵等(deng)實際情況,酌定(ding)趙某向物(wu)業(ye)公司按照90%的(de)(de)比例(li)繳納欠費期間的(de)(de)物(wu)業(ye)費五千余元。

  物(wu)業(ye)公司(si)超過訴(su)訟時效追索物(wu)業(ye)費,業(ye)主(zhu)可(ke)請求相應免責

  目前,根據(ju)《民法(fa)典》的規定,向人民法(fa)院請(qing)求(qiu)保護民事(shi)權(quan)(quan)利(li)的訴(su)訟時(shi)(shi)效期(qi)間(jian)為3年。訴(su)訟時(shi)(shi)效期(qi)間(jian)自(zi)權(quan)(quan)利(li)人知道(dao)或者應當(dang)知道(dao)權(quan)(quan)利(li)受(shou)到(dao)損害以及義務(wu)人之日起計算。民事(shi)權(quan)(quan)利(li)受(shou)到(dao)侵害的權(quan)(quan)利(li)人在(zai)法(fa)定的時(shi)(shi)效期(qi)間(jian)內(nei)不(bu)行使權(quan)(quan)利(li),時(shi)(shi)效屆滿后,債(zhai)務(wu)人獲得訴(su)訟時(shi)(shi)效抗(kang)辯權(quan)(quan)。

  在物(wu)(wu)業(ye)服(fu)(fu)務(wu)合(he)同糾紛中(zhong),法定的(de)訴(su)訟(song)時效期間(jian)(jian)是(shi)3年,超過3年訴(su)訟(song)時效,物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司便(bian)會對物(wu)(wu)業(ye)費(fei)的(de)該(gai)筆(bi)債權(quan)(quan)喪失勝(sheng)訴(su)權(quan)(quan)。關(guan)于3年訴(su)訟(song)時效的(de)起(qi)算點,一般認為,物(wu)(wu)業(ye)服(fu)(fu)務(wu)合(he)同屬于繼續性合(he)同,物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司要求業(ye)主支付服(fu)(fu)務(wu)費(fei)用的(de)訴(su)訟(song)時效期間(jian)(jian)應從最(zui)后一期物(wu)(wu)業(ye)服(fu)(fu)務(wu)費(fei)用的(de)履行期間(jian)(jian)屆滿之日計算。

  比如,曹某與北(bei)京市某物(wu)業(ye)(ye)公司的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)服務合同糾(jiu)紛一案中,法院認為,物(wu)業(ye)(ye)公司能(neng)提供的(de)(de)催(cui)繳業(ye)(ye)主欠費的(de)(de)時(shi)間是2016年(nian)7月,其對2012年(nian)9月-2013年(nian)8月的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)費主張(zhang)已(yi)經超出3年(nian)的(de)(de)訴訟時(shi)效,所以不(bu)能(neng)得到支持。

  對(dui)于物業公(gong)司,需要(yao)注(zhu)意的(de)是,應(ying)注(zhu)意主張權利的(de)時間(jian)限制,避免超過訴訟時效。主動收集、保存訴訟時效中斷的(de)證據(ju)材料。

  對于業(ye)(ye)主,應(ying)當(dang)(dang)有(you)訴(su)訟(song)(song)時效的(de)意識,當(dang)(dang)認為物業(ye)(ye)公司主張的(de)物業(ye)(ye)費債權(quan)超(chao)過訴(su)訟(song)(song)時效時,應(ying)提(ti)出明確(que)抗辯,因為如(ru)果義務人未提(ti)出訴(su)訟(song)(song)時效抗辯,法院不會主動適用訴(su)訟(song)(song)時效的(de)規定(ding)進行(xing)裁決。

  物(wu)業公司擅自擴大收(shou)(shou)費(fei)范圍、提(ti)高收(shou)(shou)費(fei)標準或者重復收(shou)(shou)費(fei),業主提(ti)出抗辯(bian)的(de),法院支持

  舉(ju)個簡單的(de)例子(zi),一個住(zhu)宅小區的(de)物業費(fei)標準本來是(shi)1元/平(ping)方米·月,物業公(gong)司未經(jing)業主共同決定(ding),而僅僅是(shi)根據公(gong)司運行成(cheng)本或者自(zi)行聘請評(ping)估(gu)機構(gou)進(jin)行評(ping)估(gu)后,按照1.5元的(de)標準向業主收取費(fei)用,屬(shu)于擅(shan)自(zi)提高收費(fei)標準。

  這(zhe)是有(you)明確依(yi)據的,即(ji)《最高(gao)人(ren)(ren)(ren)民法(fa)(fa)院(yuan)關于審理(li)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)務糾紛案件適用法(fa)(fa)律若干(gan)問題的解釋》第(di)二條,“物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)務人(ren)(ren)(ren)違(wei)反(fan)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)務合同(tong)約定(ding)或(huo)者(zhe)法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規(gui)、部門規(gui)章規(gui)定(ding),擅自擴大收費(fei)范圍、提高(gao)收費(fei)標準或(huo)者(zhe)重復收費(fei),業(ye)(ye)主以違(wei)規(gui)收費(fei)為由提出抗辯的,人(ren)(ren)(ren)民法(fa)(fa)院(yuan)應(ying)予(yu)支持。業(ye)(ye)主請求物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)務人(ren)(ren)(ren)退還其已(yi)經(jing)收取的違(wei)規(gui)費(fei)用的,人(ren)(ren)(ren)民法(fa)(fa)院(yuan)應(ying)予(yu)支持。”

  比(bi)如,在河北省某物業(ye)(ye)(ye)公(gong)司與趙某的(de)物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)合同(tong)糾紛一案中,法院即以物業(ye)(ye)(ye)公(gong)司未提交前期物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)合同(tong)或其與業(ye)(ye)(ye)主雙方簽訂的(de)物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)合同(tong),亦未提交自(zi)身物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)等級(ji)證(zheng)明文件(jian),故物業(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)用的(de)標(biao)準(zhun)應(ying)參(can)照所在地(di)物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)收費(fei)(fei)的(de)政府指導(dao)價格,而不(bu)支持物業(ye)(ye)(ye)公(gong)司所主張的(de)較(jiao)高的(de)收費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)。

  部分(fen)地(di)方存(cun)在特殊規定,特定情形下(xia)物業費可(ke)不交或(huo)少交

  物業(ye)公司(si)起訴業(ye)主補交(jiao)物業(ye)費以(yi)及業(ye)主進行(xing)抗辯時,還應重(zhong)點關(guan)注(zhu)所(suo)在(zai)地(di)區的行(xing)業(ye)法規(gui),看是否存在(zai)物業(ye)費免交(jiao)的特(te)殊(shu)規(gui)定。目前(qian),正值疫情(qing)期間,一些地(di)方出臺了物業(ye)費減免的相(xiang)關(guan)政策,也需要予以(yi)關(guan)注(zhu)。



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王占強
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